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REITs行业研究综合证监会、一财网、证券时报
4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。
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“住房租赁市场对宏观经济和居民投资都有重要意义，这次文件的出台给出了更多具体的方向，”金融四十人论坛高级研究员张斌表示，目前实践当中尚需解决的问题还包括公募参与和税制改革的问题，如果政策在这两部分能够取得实质性进展，将会真正推动市场的形成和发展。
1：概述
为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，完善发展住房租赁市场配套政策，近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。
《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。
《通知》明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。
《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。
《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了明确要求。
《通知》提出要营造良好政策环境，培育多元化的投资主体，鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。
2：划定优先支持区域
党的十九大和中央经济工作会议明确提出，要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，此前国务院、住建部也专门下发文件提出发展要求。
2016年6月3日，国务院办公厅下发39号文件，即《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。2017年7月18日，住建部下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号），提出要多措并举，加快发展住房租赁市场。
根据前述政策要求，证监会与住建部联合发文，推动政策的具体落地。在监管层看来，住房租赁资产证券化可以从三大领域发挥积极作用。宏观方面，预期将有助于盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设；企业方面，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，促进形成金融和房地产的良性循环；投资者方面，可以丰富资本市场的产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种。
根据《通知》，开展住房租赁资产证券化需要满足至少三项条件，一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；三是原始权益人公司治理完善且最近两年无重大违法违规行为。
满足上述基础条件之后，政策将优先支持两大类项目，一是大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目，二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。
政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。主体方面，支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；资产方面，支持将限制的商业办公用房等，改建为租赁住房，并开展资产证券化融资；项目方面，优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。
3：双绿色通道
为了推动住房租赁资产证券化快速落地，提高各环节工作效率，住建部门和证监系统，将分别在审核环节设立“绿色通道”，提供支持。
在支持措施方面，《通知》提出，住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁资产证券化，配合接受中介机构尽职调查，提供相关材料，协助开展资产证券化方案设计和物业估值等工作，并向证券交易场所提交发行申请。
优化验收、备案、交易等程序方面，政策要求各地住房建设管理部门，对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项，设立“绿色通道”。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体，用于开展资产证券化。
优化审核程序方面，证监会要求各地证券交易所和中国证券投资基金业协会，根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券项目进行审核、备案和监管，并研究建立受理、审核和备案的“绿色通道”，专人专岗负责，以提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
4：收益法估值
住房市场关系国计民生，如何能够真正实现增加住房供给，满足更多住房需求，推进形成“房住不炒”，发展住房租赁市场的同时，还必须辅之以全面的监管措施。
根据《通知》，证监会和住建部将推动建立健全合规、风控与管理体系，指导相关单位完善自律规则及负面清单，建立风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理的制度规则，并引导相关主体合理设计交易结构，做好风险隔离。同时，两部委还将研究探索设立专业的住房租赁资产证券化增信机构。
中国证券业协会、基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会，将根据要求，配合搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，研究推动将住房租赁证券化项目运行表现，纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，对严重失信主体，将采取联合惩戒措施。
住房租赁资产证券化另一个核心问题是资产估值。《通知》明确提出要以收益法，来合理评估住房租赁资产价值，是为了避免用市价法等方式做出的明显偏高的评估结果。
根据《通知》，房地产评估机构对底层不动产物业进行评估时，应以“收益法”作为最主要的评估方法。承担估值职能的机构，需要在住建部备案，且专业能力强、声誉良好。资产支持证券存续期间，房地产评估机构需要按照规定或约定进行定期或不定期评估，发生收购或处置资产等重大事项的，需要重新评估。
另外，资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构，需要对交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，确保符合政策和监管要求，发起人（原始受益人）需要履行约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务，并配合中介机构做好尽职调查。
5：打通REITs最后一公里
《通知》还明确提出，要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
住房租赁资产证券化目前有多种试点类型，据国泰君安研报统计，2017年已经获批的包括私募抵押型及类 REITs（不动产信托投资基金）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、 ABN （资产支持票据）等已达 500 亿。但是，这些资产证券化产品当中，私募抵押型 REITs 和类 REITs仍是主流，且债权性质 REITs 居多。
根据国际经验，未来与国际接轨发展标准公募ABS、股权性质 REITs是发展趋势，企业也将会从现阶段的融资需求转变到未来的资管模式。
“权益类资产证券化产品，才能真正实现投资者的风险共担，让中介成为纯粹的中介，金融机构只提供服务，不承担风险，风险和收益都在投资者。”张斌认为，权益型公募REITS，不仅可以为居民提供一种长期性投资产品，参与房地产市场投资，还可以解决企业的融资问题，提高现金流、降低财务风险，提升住房服务，同时又有助于化解金融风险，是一举多得的创新。但是，还需要尽快解决税收安排和公募开放这两大问题。
“股权性质的资产证券化，会涉及到所有权的变更，就会涉及到底层资产在房地产企业、开发商、中介机构、投资者等多个主体之间的交易和转让，如果交易环节税收太贵，大家就不愿意参与交易，市场就很难发展起来。”张斌认为，后续应尽快出台有关税收减免或递延安排的政策，解决这一障碍。
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