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房地产投资短期看货币、调控政策，中期看市场供需，长期看人口、交通和产业。在中国，多种因素长期支撑房地产市场量与价。这些因素短期内很难发生根本性改变，构成了中国房地产长期持续发展的硬核逻辑。
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农民集体建设土地和城镇建设用地，在出让价格上是否能同地同权同价？这个政府如果肯变，房地产逻辑会变。
政府财政收入里面，约有50-70%来自于土地及土地相关的税费，这是非常大的一个硬核。这个会不会变，或者能不能迅速变？
货币会不会大幅收紧？2018年末M2增速为8.1%，今年也是8%左右，稳健还是货币政策主基调，明年应该大于8.5%。这个因素可能变不了。
城镇化率每年平均增长1.2个百分点，这个会不会收？至少在城镇化率达到70之前应该还不会收，而现在城镇化率60%还不到。
人们追求美好生活，小房子变大房子，差房子变好房子，这种需求会不会变？应该也不会。
能取代房地产的行业有没有？租售并举，希望由买房变为租房，这个逻辑成不成立？现在其实大家都看的很明白。还有没有其他可以真正取代房地产的行业出现，我们还在观察。
上面支撑房地产市场量与价的这六个逻辑还没有变，所以这个行业还在。中国房地产行业结构性投资机会长期存在，依然主要体现为是住宅开发。其动能来自于三个方面，高品质美好住宅生活带来的改善，城镇化后半段带来的刚需，还有三大城市圈+部分优质城市带来的新增量。
当然还有不少转向型机会，但需要注意的是它们的成熟度各不相同，需区别对待。比较成熟的如城市级差物业改造，而长租公寓政策支持不足，工业、物流等各类主题地产只体现为个别机会，资产证券化则逻辑支撑不足。
地产基金视角下的房地产投资原则
1､ 明确IRR（内部收益率）的前提和标准
2､ 风险和收益兼顾、匹配
3､ 三周期：顺周期、逆周期、跨周期；三要素：赛车、赛道、赛手
4､ 四维原则：市场、成本、进度、杠杆
5､ 五优把控：主体优、城市优、项目优、条件优、团队优
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房企的盈利能力很重要，项目的优质程度是重要的盈利支撑。
※ 优选高盈利项目，看IRR、供需比、楼面价、配套、适销比
※ 优选合作伙伴，看ROE（净资产收益率）、进取型房企、龙头房企、分享精神
※ 优选主要城市，看三大城市圈+N、人口净流入、供需比、周期轮动、政策调控
※ 优渥交易条件，看收益可观、风险可控、交易结构、增信措施、退出机制
※ 优秀操盘团队，老板能力、项目经理、操盘能力、专业勤奋、团结稳定
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地产基金视角看地产王牌盈利密码：ROE
房地产企业核心不是规模，核心是ROE。
ROE=销售利润率 X 资产周转率 X 权益乘数
（ROE，即净资产收益率，指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。该指标越高，表明股东投入资金的收益越高。）
目前TOP50房企的ROE均值为22.9%，在此线之上者有碧桂园、融创、恒大、华夏幸福、万科和旭辉。
但要注意当前地产投资区域选择上的两个规避。一是向上规避政策严控区域，二是向下规避供需比过高区域，选择指标上应注重人口要素、市场分析、宏观经济和规划指标。
地产基金与房企合作的两个“真”
至于地产基金与房企合作的条件，其实就是两个“真”字。
股权投资要真分享，要看长线，看组合，是战略合作，包括上市、共建平台、联合基金运作。夹层投资要有真信心，因为是浮动收益。
股权及夹层投资是回归本源。单纯依靠抵押、粗放式管理的债权投资方式终将成为过去，地产基金特有的股权投资、立体化、精细化专业管理将成为大势所趋。
迄今已有18家险资入股23家房企，百强房企对外合作超过20%。
求“真”为上，重要的是人和机制，因为人是高增长的底牌。
能“真”合作的房企长什么样？
√ 老板要有企业家精神、核心管理层要有战略能力；
√ 管理层要务实、坦诚、富有高度责任精神，敢于直面问题；
√ 有优秀项目经理，这是稀缺资源；
√ 最后，还要靠持续健康运作机制。
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