H，留美海归。
2016年底，当全国沉浸在抢房狂潮之中。H提出2017年一线城市会在调控中下跌。
最近一次见H，他说，现在这个阶段，调控压力下，楼市乱象横飞，资讯纷繁，普通人想要拨云见月看清形势很难。还有很多人不理解调控，质疑强行行政手段打压，甚至认为是开倒车。那是因为他们看不清大势。
在去年年底H说：
只是为了让你相信H ，因为H下面说的才是重点。
以下是H对当前房地产形势的见解：
我为什么15年建议赶快买，16年年底建议赶快屯钱，那是因为我可以预判金融趋势，拿捏到政策的根本出发点。
比如很多人终于在去年明白了城镇化的意思，开始研究人口，M2，小学生······，看人口看供需，认为人口涌入，供应不足的一线城市不会下跌。
但这是错的！深圳，北京等大城市在调控一定会跌。
因为所有的一切，都要看政府。
计划时代
在我们父辈那一代，家人买油有油票，买布有布票，买粮食要粮票。奶奶说那个时候家里做菜没有油，每个月领肉了回家肥的先榨油······
在那个物资短缺的时代，油、粮、布这些生活必需品的票证，是比钱更值钱的东西。
很多人痛恨那个时代的分配制度，但无可否认的一点，正是这种分配制度，在供应短缺的时代，最大限度的保证了每个人能吃到一点肉。
穷人与权贵在生存资源面前，前所未有的平等与接近。
因为只要你拿着票，这个物品不管多紧缺，就不会涨价，你都能换取你生存需要的物资。
相反没票的，有钱也没用。
今天的房地产市场也是如此！
政府通过规划和土地出让决定长期供给，通过审批限制发放证件的速度，控制短期供应；通过限购政策控制需求多少，可以通过贷款政策控制个人的购买能力。
也就是说政府让市场有多少供应，市场就会有多少供应；政府让市场有多少需求，市场就会有多少需求。
今天依然有很多人认为很快还有下一个周期。
但这一次的调控周期一定比你想象的要长的多！
为什么？
因为2016年的房地产暴涨冲击太大了，几乎所有的热点城市都上涨了50%，试想如果17年再上涨50%，会怎样？
2016年的上涨让太多的老百姓开始学习炒房，如果2017年再上涨，则绝大多数的老百姓会从投资人变成赌徒，如果17年再涨50%，这些赌徒18年敢卖血卖肾停止一切工作炒房。
这也是政府调控的根本原因，在市场失灵，在人性失去理智之时，造成系统性灾难结果之前，必须通过政治手段，打击非理性炒作，保证人人能有房住。
我们的政府允许资产价格提升，但是不会允许中国的不动产市场以极其危险的方式继续前行，不会让前年暴涨之后的股灾重演，不会出现美国次贷危机之前长期放纵不动产的价格，最终崩溃清盘重现。
很多人质疑上层不知道大城市住宅用地供应不足？不知道供需失衡会造成价格暴涨？
相反上层很清楚。但是在城镇化建设进行中，在全面迈入小康社区关键性的阶段内，我们有限的土地供应资源必须不能无限向住宅供应，土地会优先保证建设小康社会这一重要的任务。
这种情况下如果政府不管，就会出现房价飙高，有钱人资产翻倍，没钱人连房子都买不到。
所以政府必须在需求端进行管控，不能让有钱人想买就买，想买多少就买多少，尽最大可能的均分到每一个人，保证刚需和新城镇居民有安居之地，让每一个普通人都至少拥有两次上车的机会，能够分享到城市化发展的红利。
这不是市场行为，但更不是市场经济的开倒车，而是非常明智的必要的举动！符合国家长远利益。
所以如果你以炒房为生，或者未来计划以炒房为生，并基于去年的房地产市场分析未来的市场，是错的。
未来一段时间不动产价格完全看政府需要，政府需要它多少它就是多少，15、16年的那种机会一年半后不会重现！
普通的你，要有占位意识！
中国正在经历一场翻天覆地变化，一个14亿人口的国家，工业化、现代化、城镇化同时展开，这是人类历史上从来没有的。
房子会越盖越多，城市会越来越好，但是你的机会是有限的，你的资金是有限的，选择错了几年都难以更改，你的未来很大程度上取决于你现在的占位选择。
你占住一线城市，你就是一线城市的市民，享受一线城市的发展、就业机会、医疗、教育和保障；
你占住二线城市，你就占住二线城市的一切。
在同一个城市里，占住二环你就占有市中心的繁华；占住四环你占住了四环配套；占住未来的城市中心低密居住区，你就占住这个城市未来最好的地方；
城市的发展是有规律的，也是不可逆的。10年前7000元/㎡能买北京4环，现在郑州5环7000也买不到了。
这是比春运壮观1万倍的国运，早点买票！挑个好票！比如买机票，提前预定头等舱也能打1折，买晚的，经济舱比头等舱还贵，还会有很多人买不到，加价也上不了这班航班。
他们会有种种伟大的愚蠢的理由。
但是他们不会补偿你。
记住！方向性、历史性、时代性的错误没人能补偿的了你。这个时代正在惩罚买房晚的人，所以就算今年、明年价格会跌，你是自己住的也不要等。
我们正处于城镇化快速阶段，稍微犹豫一下，一两年过去了，你又被挤出去一环，抓住你的机会，不要总是盯着当前这点价格变动，你占住了你当下能选择的最好的资源，十年后你会觉得买没买在最低点根本不重要。
你还要关注居住需求升级
四月份有个数据报告引起了我的注意，我们奔驰E级和宝马五系的销量远远超过本田雅阁和丰田凯美瑞。
我们需要认识到，未来的消费者需求在快速更迭，到了城镇化的下半场，大城市供需会逐渐反转，我们的下一代不喜欢的房子可能就永远不涨了，甚至不值钱。
我们留给他们的房子有可能就像我们爸爸妈妈留给你的他们年轻时衣服，你永远不会穿了。
所以关注下需求升级，关注下一代喜欢的东西，例如他们可以接受面积小，但是喜欢大大的落地窗、精装修、智能化、更好的物业管理，更先进的停车系统、有充电桩等等，这可能是10年后00后普通刚需考虑购买的最基本要求。
即使你现在买房是自住，你也需要关注五年后甚至十年后它的价值。
这一次刚刚开始。
货币政策已经转变，仍然在高负债狂奔的企业和个人会有极大的风险。
普通的、刚需的你要抓紧时间占位。
但如果你还有点钱，还想要投资房地产，你要买哪里？这是这个阶段最热的问题。
你不是炒房客，你买房子还是介于将来自住现在投资，最不济也要资产保值，你该怎么买？
在你得到这个问题答案之前，你需要注意到资金荒的来临。
2016年底我说资金荒要来，大多数人是不信。
但货币周期一般都是十几年一个循环，今年才是刚刚开始，过几年才是渐入深冬。
而本轮周期的开始是“周小川在3月20日表态货币宽松时代结束了”开始的。
每逢货币由松变紧都是资产负债表收缩的时候，提前做好资金储备的人会在最后的冬天捡到最好的价值。
这也是万达最近一系列交易的根本原因之一。
未来你会看到中国几乎所有大而不倒的（高负债率）企业会主动或被动收缩资产负债表，所以2017年有什么好的建议的话，第一点仍然是如果还有利息不高的机会，赶快屯钱。
第二个建议，随着资金成本越来越高，资产变现难度越来越大，租金回报率低的物业有风险。
所以，你还要买房子，一定要开始关注租金收益。
过去十年，我们都没有必要关注租售比，因为在资产十年翻十倍的背景下，关注租售比会误导你。
但在货币松紧转向的时期，租金回报率所能带来的现金流的健康程度将会越发重要。在寒冷冬天成为资产价格最坚固的支撑。
此时就如顺风的时候扬帆起航。风小了，你需要拿出船桨，而不是扬帆。
今年年初我到北三县去看了一个紧挨北京的楼盘，规划和配置都很不错，预期售价28000元/㎡，一个月后它的开盘价格是32000元/㎡，当我知道周边95㎡的毛坯租金仅仅是800元/月时候就放弃了。
现在这个楼盘的价格已经从32000元/㎡到23000元/㎡，但仍无人接盘。
如果你可以量化风险的话，会发现资金成本每提高一点，变现难度就提高一点，你就会懂得此类没有租金支持的资产风险被提高的不止一点点。
另一个朋友买建业天筑80㎡的二手房单价是36000元/㎡，你可以嘲讽它有价无市，但它不会跌。因为它现在的月租金是8500元/月。
未来会有很多资产很多但是发愁每个月物业费、月供和房产税的人，整天关注楼市新闻政策变化提心吊胆，你说这算穷还是富，但是挺可怜的。
我知道很多人看不上那点租金，但你一定不要成为【房子上涨没赚到，房子下跌卖不掉】案例！
现在当有人问我，未来这个片区的升值空间大吗？能翻倍吗？的时候，我思考的不是涨幅，而是在资产负债紧缩的情况下，哪里最先撑不住？
未来也许如15、16年那样的行情可能再也没有了。
但城市发展不可逆转，有些资源更是不可再生，并在不断加强。那些在城市核心位置、有良好租金回报率、设计超前的房子，在寒冷的冬天抗跌，在春寒料峭的春天领涨。
未来一年内，应该把租售比放在一个非常重要的考量标准。
记住！没有租金支持的项目，风险很高！需谨慎！
最后依然是几条建议
1、现在进入计划楼市，以前的估值是要被推倒的。房企拿地多少钱不重要，卖多少能挣多少钱是另一回事，但最终的市场价格是政府说了算。
2、在货币宽松周期结束之后，没有租金支持的房产请注意安全。
3、要有占位意识，占位意识，占位意识。
4、未来前景好的城市，最核心的区域，设计规划都超前的区域，同时租金回报非常好的项目，赶快上位。
未来的历史会把我们这几十年记载下来，100年后再看这几十年，这是超越历史上的贞观之治和隋唐盛世的年代。
下者看房，中者谋城，上者乘国之宏运！
我自知需上达庙堂，下通江湖草莽，理论知识要和体制与可行机制相结合。
很多人总是问我该买哪里，哪里未来会很好，坦白说很多具体的炒房问题我回答不了。我喜欢观大势，胜天半子不如顺天而行快人半步。城镇化是不可逆的，现在已过了布局阶段。前半局再好，都是为了最后一步。我已经开始考虑后城镇化时代该关注些什么了。
愿你我一起见证这个伟大的崛起，都为祖国伟大复兴做贡献，此生无悔入华夏，来生还在种花家。
附读：老潘也要卖？SOHO中国套现将超336亿
最近，大佬们都很忙，前两天“国民公公”王健林刚刚以600多亿的超低价格，卖掉了77家酒店及13个文旅项目，现在，李嘉诚又将价值125亿元人民币的固网电讯进行了出售。
此外，SOHO中国（0410.HK）掌门人、被任志强称为“二道贩子”的潘石屹，也紧紧踏着“卖卖卖”的步伐。[/p][/p][/p]
7月4日，SOHO中国宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距离SOHO中国出售上海虹口项目，仅仅过去了5天。
有地产行业知情人士向野马财经（微信公号：ymcj8686）透露，北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目已经有意向买家了。
8月1日，野马财经就上述消息向SOHO中国方面进行电话求证，对方既没有承认，也没有否认，表示稍后会进行邮件回复。但是，截至发稿前，野马财经尚未收到官方回复。
对此，前述地产业内知情人士分析，保守估计光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的预计售价在100—120亿元。如果这两个项目成功出售，加上2014年以来套现的236亿元，SOHO中国将实现套现超336亿元。
如此短的时间，不断抛售旗下资产进行套现，大有一副作别房地产的姿态。潘石屹到底所谓何事？
2014年以来频频套现
野马财经梳理发现，自2012年8月份SOHO中国宣布告别散售模式，由“开发-销售”向“开发-持有”转型之后，从2014年起共计已出售6处办公物业资产项目，套现达236亿元。此次计划出售的光华路SOHO2，是其自该次转型后第一次在北京整售的物业资产。
时代变革，或许房地产行业的黄金时代已经过去。
正如潘石屹在《潘石屹：王石还年轻》中所说：“我有些伤感，感到一个时代结束了。我在美国学习的这一年里，中国房地产界的几个代表人物变化不小，一位辞职了（王石），一位被封了（任志强），一位“打酱油”去了（冯仑），另一位去世了（刘晓光）。”
转型初见成效，却为“降杠杆”卖掉？
SOHO中国2016年年报显示，其营业额为15.77亿元，同期增长5.82亿元，同比上涨58.49%。野马财经发现，SOHO中国将此归功于虹口SOHO、光华路SOHO2、凌空SOHO、外滩SOHO等项目的出租率大幅提高，导致租金收入显著上涨。
言外之意，虹口SOHO（出租率97%）、光华路SOHO2（出租率98%以上）和凌空SOHO（出租率95%以上）皆为SOHO中国的优质资产。
SOHO中国在经历了转型初期的阵痛后，2014年至2016年，租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。尽管，这离其2012年曾放言的“五年后，租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远。
但这组数字意味着转型的成功。
既然转型成功的苗头已经看见了，为何还要频频将高出租率和高回报率的优质资产出售？潘石屹的回答是：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”
而前述地产知情人士分析，SOHO中国近期的“卖卖卖”行为，或许与“金融降杠杆”的大环境有关，通过不断的套现，进一步降低资产负债率。
根据wind数据显示，2016年，SOHO中国负责总额为317.58亿元。资产负债率呈现逐年下降趋势：2012年SOHO中国资产负债率60.65%；2013年这一数据为：50.55%；2014年为：47.33%；2015年略有回升，为47.49%；截至到2016年底，这一数据为47.11%。
如果今年第三季度，SOHO中国成功卖楼，那么资产负债率还会大幅下降。
起家于房地产的“万通六君子”之一的潘石屹，这么“卖卖卖”是欲带领SOHO中国作别房地产吗？
潘石屹曾对媒体坦言，国家对房地产的宏观调控趋严，但并不会影响办公写字楼物业的市场，相反还会有政策出来支持。
言外之意是很看好这个市场。
“在市场没有完全降温下去的时候短期内连续割售项目，或许是收益已经触及一个顶部的表现。而且，企业家都是聪明人，春江水暖鸭先知，积极响应“金融降杠杆”大政方针。在北京地产行业从业14年的冯亮向野马财经表示。
冯亮也提到，不排除潘石屹正在筹划逐步放弃房地产项目，但短期内其业务重心很难发生大的变化。
潘石屹说，“我做事情特别聚焦，SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务，其他的业务我都不会做”。
冯亮分析，潘石屹重点推的SOHO 3Q本质上也是房地产产品，SOHO中国手里还有很多项目，包括外滩SOHO和望京SOHO，所以，SOHO中国暂时还告别不了房地产。
不过，有地产行业人士敏锐的发现，SOHO中国已经很长一段时间“不拿地”、“不收购”、“不建房”，现在又在不停的“卖卖卖”，潘石屹在下一盘什么大棋呢？
不断投资国外
潘石屹的这波操作似乎与李嘉诚自2011年开始不断削减在大陆的房地产投资、抛售内地和香港的物业，将投资重心转向欧洲的行径颇为相似。
自2013年获取北京丽泽SOHO项目后，SOHO中国再也没有开展新的项目。
与此同期，潘石屹与其妻子张欣大手笔投资境外地产项目。
2011年，潘石屹就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，共投资5到7亿美元。
2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。
2013年年初，张欣和巴西财团以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权，张欣没有公开她出了多少钱，只说这笔钱来自于他们的家族信托，而这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。
后来，潘石屹对外表示他们海外买楼是个人行为，与SOHO中国无关；张欣也说，她出钱买通用大厦的钱来自家族信托，与SOHO中国无关！
神秘的海外家族信托
潘石屹、张欣用来在海外进行投资的“家族信托”是个什么来头？野马财经（微信公号：ymcj8686）发现，在SOHO中国公布招股书的时候，曾经披露了该家族信托。
《招股书》附注披露了SOHO中国架构中最精妙的一环：SOHO中国上市公司的两大股东Boyce原本是潘石屹全资持有，Capevale（BVI）由张欣全资持有。但是，2005年11月14日，潘石屹将其Boyce公司的股份，以馈赠方式，转让给了张欣。2005年11月25日，张欣将所持股份转入信托，并且，张欣是该信托的唯一受益人。汇丰信托成为该信托的受托人。
截至2016年12月31日，该“家族信托”也只是换了一个受托人，其余都没有变。
也就是说，该“家族信托”并非与SOHO中国无关，“家族信托”中包含了SOHO中国至少63.93%的股份。
换言之，家族信托的钱其实大部分都是上市公司SOHO中国赚来的。
该“家族信托”与SOHO中国的关系真有意思。
用“家族信托”在海外投资，确实很是巧妙。既规避了上市公司海外投资的风险，也变相实现了资产出海。
自从2014年，潘石屹、张欣夫妇开始套现以来，两人旗下的SOHO中国基金会就先后向哈佛大学、耶鲁大学捐款各捐赠了1500万美金。
如今，北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO即将实现百亿人民币的套现。不知道潘石屹、张欣是否还会继续进行海外名校捐赠，毕竟，SOHO中国基金会曾在2014年表示将陆续向海外名校捐款1亿美元，距离这个“小目标”还有几千万美元的差距。
2016年底，当全国沉浸在抢房狂潮之中。H提出2017年一线城市会在调控中下跌。
最近一次见H，他说，现在这个阶段，调控压力下，楼市乱象横飞，资讯纷繁，普通人想要拨云见月看清形势很难。还有很多人不理解调控，质疑强行行政手段打压，甚至认为是开倒车。那是因为他们看不清大势。
在去年年底H说：
1、调控会继续加码，房产调控从来都是有效的，历史上，只要调控房价肯定是有跌的。H在2017年的投资建议里说：
2、13-16年城镇化的鲜明特征是：1、从全面城镇化转为大城市化；2、人口从西北中向东南迁移，大城市开始都市圈化。未来，只会更鲜明！
3、未来普通人也许还有最后一次机会，那就是选对城市。
4、这一次的调控期一定比你想象的要长！
1、我们正在从资产荒到资金荒的转折点上，因此要珍惜自己的第一次，首房首贷，不要随随便便用掉了，一定要用好，未来这是普通人最大的资本。以上说的这些不是为了表明H有多牛，预测多准。
2、建议屯钱！！！利息低的20-30年的房抵贷，转按揭，不会一直有。太珍贵了！（很多人留言说看不懂？现在应该看得懂了，如果那个时候没有屯钱屯额度，现在钱不仅比年初贵多了，审批周期长了，很多银行转按揭直接停了。）
3、大城市一定是最先价格松动的。很多人都坚信大城市的房价不会跌，我想说呵呵。
只是为了让你相信H ，因为H下面说的才是重点。
以下是H对当前房地产形势的见解：
我为什么15年建议赶快买，16年年底建议赶快屯钱，那是因为我可以预判金融趋势，拿捏到政策的根本出发点。
比如很多人终于在去年明白了城镇化的意思，开始研究人口，M2，小学生······，看人口看供需，认为人口涌入，供应不足的一线城市不会下跌。
但这是错的！深圳，北京等大城市在调控一定会跌。
因为所有的一切，都要看政府。
计划时代
在我们父辈那一代，家人买油有油票，买布有布票，买粮食要粮票。奶奶说那个时候家里做菜没有油，每个月领肉了回家肥的先榨油······
在那个物资短缺的时代，油、粮、布这些生活必需品的票证，是比钱更值钱的东西。
很多人痛恨那个时代的分配制度，但无可否认的一点，正是这种分配制度，在供应短缺的时代，最大限度的保证了每个人能吃到一点肉。
穷人与权贵在生存资源面前，前所未有的平等与接近。
因为只要你拿着票，这个物品不管多紧缺，就不会涨价，你都能换取你生存需要的物资。
相反没票的，有钱也没用。
今天的房地产市场也是如此！
政府通过规划和土地出让决定长期供给，通过审批限制发放证件的速度，控制短期供应；通过限购政策控制需求多少，可以通过贷款政策控制个人的购买能力。
也就是说政府让市场有多少供应，市场就会有多少供应；政府让市场有多少需求，市场就会有多少需求。
今天依然有很多人认为很快还有下一个周期。
但这一次的调控周期一定比你想象的要长的多！
为什么？
因为2016年的房地产暴涨冲击太大了，几乎所有的热点城市都上涨了50%，试想如果17年再上涨50%，会怎样？
2016年的上涨让太多的老百姓开始学习炒房，如果2017年再上涨，则绝大多数的老百姓会从投资人变成赌徒，如果17年再涨50%，这些赌徒18年敢卖血卖肾停止一切工作炒房。
这也是政府调控的根本原因，在市场失灵，在人性失去理智之时，造成系统性灾难结果之前，必须通过政治手段，打击非理性炒作，保证人人能有房住。
我们的政府允许资产价格提升，但是不会允许中国的不动产市场以极其危险的方式继续前行，不会让前年暴涨之后的股灾重演，不会出现美国次贷危机之前长期放纵不动产的价格，最终崩溃清盘重现。
很多人质疑上层不知道大城市住宅用地供应不足？不知道供需失衡会造成价格暴涨？
相反上层很清楚。但是在城镇化建设进行中，在全面迈入小康社区关键性的阶段内，我们有限的土地供应资源必须不能无限向住宅供应，土地会优先保证建设小康社会这一重要的任务。
1.保证18亿亩耕地红线。因此，即使现在大城市住宅用地紧缺，政府也不能无节制的大幅度提高一二线城市住宅供应土地；与此同时，一二线城市又是人口集中涌入之地，所以中国大中型城市的住宅供需矛盾短期内无法调和。
2.保证社会主义现代化工业用地的供应。
3.科教文卫等公共事业用地也需要大量的供应保证人民生活品质的提升。
这种情况下如果政府不管，就会出现房价飙高，有钱人资产翻倍，没钱人连房子都买不到。
所以政府必须在需求端进行管控，不能让有钱人想买就买，想买多少就买多少，尽最大可能的均分到每一个人，保证刚需和新城镇居民有安居之地，让每一个普通人都至少拥有两次上车的机会，能够分享到城市化发展的红利。
这不是市场行为，但更不是市场经济的开倒车，而是非常明智的必要的举动！符合国家长远利益。
所以如果你以炒房为生，或者未来计划以炒房为生，并基于去年的房地产市场分析未来的市场，是错的。
未来一段时间不动产价格完全看政府需要，政府需要它多少它就是多少，15、16年的那种机会一年半后不会重现！
普通的你，要有占位意识！
中国正在经历一场翻天覆地变化，一个14亿人口的国家，工业化、现代化、城镇化同时展开，这是人类历史上从来没有的。
房子会越盖越多，城市会越来越好，但是你的机会是有限的，你的资金是有限的，选择错了几年都难以更改，你的未来很大程度上取决于你现在的占位选择。
你占住一线城市，你就是一线城市的市民，享受一线城市的发展、就业机会、医疗、教育和保障；
你占住二线城市，你就占住二线城市的一切。
在同一个城市里，占住二环你就占有市中心的繁华；占住四环你占住了四环配套；占住未来的城市中心低密居住区，你就占住这个城市未来最好的地方；
城市的发展是有规律的，也是不可逆的。10年前7000元/㎡能买北京4环，现在郑州5环7000也买不到了。
这是比春运壮观1万倍的国运，早点买票！挑个好票！比如买机票，提前预定头等舱也能打1折，买晚的，经济舱比头等舱还贵，还会有很多人买不到，加价也上不了这班航班。
当我们出生，我们哭泣，因为我们来到这个充满蠢蛋的伟大舞台上。我们身边有太多的愚蠢笨蛋，他们会让你放弃更高层级城市的机会，他们劝你放弃核心区域去买远郊，劝你推迟购房时机等待抄底。——莎士比亚
他们会有种种伟大的愚蠢的理由。
但是他们不会补偿你。
记住！方向性、历史性、时代性的错误没人能补偿的了你。这个时代正在惩罚买房晚的人，所以就算今年、明年价格会跌，你是自己住的也不要等。
我们正处于城镇化快速阶段，稍微犹豫一下，一两年过去了，你又被挤出去一环，抓住你的机会，不要总是盯着当前这点价格变动，你占住了你当下能选择的最好的资源，十年后你会觉得买没买在最低点根本不重要。
你还要关注居住需求升级
四月份有个数据报告引起了我的注意，我们奔驰E级和宝马五系的销量远远超过本田雅阁和丰田凯美瑞。
我们需要认识到，未来的消费者需求在快速更迭，到了城镇化的下半场，大城市供需会逐渐反转，我们的下一代不喜欢的房子可能就永远不涨了，甚至不值钱。
我们留给他们的房子有可能就像我们爸爸妈妈留给你的他们年轻时衣服，你永远不会穿了。
所以关注下需求升级，关注下一代喜欢的东西，例如他们可以接受面积小，但是喜欢大大的落地窗、精装修、智能化、更好的物业管理，更先进的停车系统、有充电桩等等，这可能是10年后00后普通刚需考虑购买的最基本要求。
即使你现在买房是自住，你也需要关注五年后甚至十年后它的价值。
这一次刚刚开始。
货币政策已经转变，仍然在高负债狂奔的企业和个人会有极大的风险。
普通的、刚需的你要抓紧时间占位。
但如果你还有点钱，还想要投资房地产，你要买哪里？这是这个阶段最热的问题。
你不是炒房客，你买房子还是介于将来自住现在投资，最不济也要资产保值，你该怎么买？
在你得到这个问题答案之前，你需要注意到资金荒的来临。
2016年底我说资金荒要来，大多数人是不信。
但货币周期一般都是十几年一个循环，今年才是刚刚开始，过几年才是渐入深冬。
而本轮周期的开始是“周小川在3月20日表态货币宽松时代结束了”开始的。
每逢货币由松变紧都是资产负债表收缩的时候，提前做好资金储备的人会在最后的冬天捡到最好的价值。
这也是万达最近一系列交易的根本原因之一。
未来你会看到中国几乎所有大而不倒的（高负债率）企业会主动或被动收缩资产负债表，所以2017年有什么好的建议的话，第一点仍然是如果还有利息不高的机会，赶快屯钱。
第二个建议，随着资金成本越来越高，资产变现难度越来越大，租金回报率低的物业有风险。
所以，你还要买房子，一定要开始关注租金收益。
过去十年，我们都没有必要关注租售比，因为在资产十年翻十倍的背景下，关注租售比会误导你。
但在货币松紧转向的时期，租金回报率所能带来的现金流的健康程度将会越发重要。在寒冷冬天成为资产价格最坚固的支撑。
此时就如顺风的时候扬帆起航。风小了，你需要拿出船桨，而不是扬帆。
今年年初我到北三县去看了一个紧挨北京的楼盘，规划和配置都很不错，预期售价28000元/㎡，一个月后它的开盘价格是32000元/㎡，当我知道周边95㎡的毛坯租金仅仅是800元/月时候就放弃了。
现在这个楼盘的价格已经从32000元/㎡到23000元/㎡，但仍无人接盘。
如果你可以量化风险的话，会发现资金成本每提高一点，变现难度就提高一点，你就会懂得此类没有租金支持的资产风险被提高的不止一点点。
另一个朋友买建业天筑80㎡的二手房单价是36000元/㎡，你可以嘲讽它有价无市，但它不会跌。因为它现在的月租金是8500元/月。
未来会有很多资产很多但是发愁每个月物业费、月供和房产税的人，整天关注楼市新闻政策变化提心吊胆，你说这算穷还是富，但是挺可怜的。
我知道很多人看不上那点租金，但你一定不要成为【房子上涨没赚到，房子下跌卖不掉】案例！
现在当有人问我，未来这个片区的升值空间大吗？能翻倍吗？的时候，我思考的不是涨幅，而是在资产负债紧缩的情况下，哪里最先撑不住？
未来也许如15、16年那样的行情可能再也没有了。
但城市发展不可逆转，有些资源更是不可再生，并在不断加强。那些在城市核心位置、有良好租金回报率、设计超前的房子，在寒冷的冬天抗跌，在春寒料峭的春天领涨。
未来一年内，应该把租售比放在一个非常重要的考量标准。
记住！没有租金支持的项目，风险很高！需谨慎！
最后依然是几条建议
1、现在进入计划楼市，以前的估值是要被推倒的。房企拿地多少钱不重要，卖多少能挣多少钱是另一回事，但最终的市场价格是政府说了算。
2、在货币宽松周期结束之后，没有租金支持的房产请注意安全。
3、要有占位意识，占位意识，占位意识。
4、未来前景好的城市，最核心的区域，设计规划都超前的区域，同时租金回报非常好的项目，赶快上位。
未来的历史会把我们这几十年记载下来，100年后再看这几十年，这是超越历史上的贞观之治和隋唐盛世的年代。
下者看房，中者谋城，上者乘国之宏运！
我自知需上达庙堂，下通江湖草莽，理论知识要和体制与可行机制相结合。
很多人总是问我该买哪里，哪里未来会很好，坦白说很多具体的炒房问题我回答不了。我喜欢观大势，胜天半子不如顺天而行快人半步。城镇化是不可逆的，现在已过了布局阶段。前半局再好，都是为了最后一步。我已经开始考虑后城镇化时代该关注些什么了。
愿你我一起见证这个伟大的崛起，都为祖国伟大复兴做贡献，此生无悔入华夏，来生还在种花家。
附读：老潘也要卖？SOHO中国套现将超336亿
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作者丨刘禹 高远山
来源 丨野马财经
此外，SOHO中国（0410.HK）掌门人、被任志强称为“二道贩子”的潘石屹，也紧紧踏着“卖卖卖”的步伐。[/p][/p][/p]
7月4日，SOHO中国宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距离SOHO中国出售上海虹口项目，仅仅过去了5天。
有地产行业知情人士向野马财经（微信公号：ymcj8686）透露，北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目已经有意向买家了。
8月1日，野马财经就上述消息向SOHO中国方面进行电话求证，对方既没有承认，也没有否认，表示稍后会进行邮件回复。但是，截至发稿前，野马财经尚未收到官方回复。
对此，前述地产业内知情人士分析，保守估计光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的预计售价在100—120亿元。如果这两个项目成功出售，加上2014年以来套现的236亿元，SOHO中国将实现套现超336亿元。
如此短的时间，不断抛售旗下资产进行套现，大有一副作别房地产的姿态。潘石屹到底所谓何事？
2014年以来频频套现
野马财经梳理发现，自2012年8月份SOHO中国宣布告别散售模式，由“开发-销售”向“开发-持有”转型之后，从2014年起共计已出售6处办公物业资产项目，套现达236亿元。此次计划出售的光华路SOHO2，是其自该次转型后第一次在北京整售的物业资产。
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正如潘石屹在《潘石屹：王石还年轻》中所说：“我有些伤感，感到一个时代结束了。我在美国学习的这一年里，中国房地产界的几个代表人物变化不小，一位辞职了（王石），一位被封了（任志强），一位“打酱油”去了（冯仑），另一位去世了（刘晓光）。”
转型初见成效，却为“降杠杆”卖掉？
SOHO中国2016年年报显示，其营业额为15.77亿元，同期增长5.82亿元，同比上涨58.49%。野马财经发现，SOHO中国将此归功于虹口SOHO、光华路SOHO2、凌空SOHO、外滩SOHO等项目的出租率大幅提高，导致租金收入显著上涨。
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上图来自SOHO中国2016年年报
言外之意，虹口SOHO（出租率97%）、光华路SOHO2（出租率98%以上）和凌空SOHO（出租率95%以上）皆为SOHO中国的优质资产。
SOHO中国在经历了转型初期的阵痛后，2014年至2016年，租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。尽管，这离其2012年曾放言的“五年后，租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远。
但这组数字意味着转型的成功。
既然转型成功的苗头已经看见了，为何还要频频将高出租率和高回报率的优质资产出售？潘石屹的回答是：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”
而前述地产知情人士分析，SOHO中国近期的“卖卖卖”行为，或许与“金融降杠杆”的大环境有关，通过不断的套现，进一步降低资产负债率。
根据wind数据显示，2016年，SOHO中国负责总额为317.58亿元。资产负债率呈现逐年下降趋势：2012年SOHO中国资产负债率60.65%；2013年这一数据为：50.55%；2014年为：47.33%；2015年略有回升，为47.49%；截至到2016年底，这一数据为47.11%。
如果今年第三季度，SOHO中国成功卖楼，那么资产负债率还会大幅下降。
起家于房地产的“万通六君子”之一的潘石屹，这么“卖卖卖”是欲带领SOHO中国作别房地产吗？
潘石屹曾对媒体坦言，国家对房地产的宏观调控趋严，但并不会影响办公写字楼物业的市场，相反还会有政策出来支持。
言外之意是很看好这个市场。
“在市场没有完全降温下去的时候短期内连续割售项目，或许是收益已经触及一个顶部的表现。而且，企业家都是聪明人，春江水暖鸭先知，积极响应“金融降杠杆”大政方针。在北京地产行业从业14年的冯亮向野马财经表示。
冯亮也提到，不排除潘石屹正在筹划逐步放弃房地产项目，但短期内其业务重心很难发生大的变化。
潘石屹说，“我做事情特别聚焦，SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务，其他的业务我都不会做”。
冯亮分析，潘石屹重点推的SOHO 3Q本质上也是房地产产品，SOHO中国手里还有很多项目，包括外滩SOHO和望京SOHO，所以，SOHO中国暂时还告别不了房地产。
不过，有地产行业人士敏锐的发现，SOHO中国已经很长一段时间“不拿地”、“不收购”、“不建房”，现在又在不停的“卖卖卖”，潘石屹在下一盘什么大棋呢？
不断投资国外
潘石屹的这波操作似乎与李嘉诚自2011年开始不断削减在大陆的房地产投资、抛售内地和香港的物业，将投资重心转向欧洲的行径颇为相似。
自2013年获取北京丽泽SOHO项目后，SOHO中国再也没有开展新的项目。
与此同期，潘石屹与其妻子张欣大手笔投资境外地产项目。
2011年，潘石屹就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，共投资5到7亿美元。
2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。
2013年年初，张欣和巴西财团以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权，张欣没有公开她出了多少钱，只说这笔钱来自于他们的家族信托，而这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。
后来，潘石屹对外表示他们海外买楼是个人行为，与SOHO中国无关；张欣也说，她出钱买通用大厦的钱来自家族信托，与SOHO中国无关！
神秘的海外家族信托
潘石屹、张欣用来在海外进行投资的“家族信托”是个什么来头？野马财经（微信公号：ymcj8686）发现，在SOHO中国公布招股书的时候，曾经披露了该家族信托。
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上图来自SOHO中国全球发售（即：招股书）
《招股书》附注披露了SOHO中国架构中最精妙的一环：SOHO中国上市公司的两大股东Boyce原本是潘石屹全资持有，Capevale（BVI）由张欣全资持有。但是，2005年11月14日，潘石屹将其Boyce公司的股份，以馈赠方式，转让给了张欣。2005年11月25日，张欣将所持股份转入信托，并且，张欣是该信托的唯一受益人。汇丰信托成为该信托的受托人。
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上图来自SOHO中国全球发售（即：招股书）
这就是潘张夫妇所谓的家族信托。
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上图来自SOHO中国2016年年报
截至2016年12月31日，该“家族信托”也只是换了一个受托人，其余都没有变。
也就是说，该“家族信托”并非与SOHO中国无关，“家族信托”中包含了SOHO中国至少63.93%的股份。
换言之，家族信托的钱其实大部分都是上市公司SOHO中国赚来的。
该“家族信托”与SOHO中国的关系真有意思。
用“家族信托”在海外投资，确实很是巧妙。既规避了上市公司海外投资的风险，也变相实现了资产出海。
自从2014年，潘石屹、张欣夫妇开始套现以来，两人旗下的SOHO中国基金会就先后向哈佛大学、耶鲁大学捐款各捐赠了1500万美金。
如今，北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO即将实现百亿人民币的套现。不知道潘石屹、张欣是否还会继续进行海外名校捐赠，毕竟，SOHO中国基金会曾在2014年表示将陆续向海外名校捐款1亿美元，距离这个“小目标”还有几千万美元的差距。
