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2017年，碧桂园销售额5500.1亿元，保利销售额3150.1亿元，旭辉销售额1040亿元。随着房地产行业、市场集中度的增强，千亿规模成为以后两到三年的行业门槛，已逐渐成为共识。而上述三家千亿房企纷纷开展的长租公寓REITs布局，三单创新租赁住房REITs储架分期发行、为公募REITs做准备的共性，也值得借鉴。
2月5日至6日上午，中国人民银行工作会议在北京召开。会议部署了2018年工作的主要任务，提出要完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系。
1月29日，保险资金运用贯彻落实全国保险监管工作会议精神专题培训会议在厦门召开。中国保监会副主席陈文辉在会议上提到，要稳步推进保险资金运用改革创新，研究保险资金参与长租公寓等领域。显然，保险资金投资长租公寓资产证券化产品符合政策指向。
1月26日，保监会公布了《保险资金运用管理办法》，明确提出了保险资金可以投资资产证券化产品（参见保监会：保险资金可以投资资产证券化产品）。资产证券化产品未来是保险资金运用的重要方向，保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。随着长租公寓行业的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的状态，而保险资金也可以通过购买产品的方式持续地为长租公寓行业提供资金支持。同时，资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付，具有风险隔离作用，保险公司可以更好地控制投资收益。
中农工建交这五大银行，短期内便与约30个省市相关部门签署了以发展住房租赁为核心的战略合作协议。而这五大银行合计提供的意向性授信规模，则超过了万亿元。
据克尔瑞研究中心发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》，2017年，碧桂园销售额5500.1亿元，保利销售额3150.1亿元，旭辉销售额1040亿元。这三家企业在近期纷纷开展了长租公寓REITs，而且规模都很大、推进速度都很快，碧桂园租赁住房REITs产品规模100亿，保利租赁住房REITs产品规模50亿元，旭辉领寓类REITs产品规模30亿元。旭辉领寓类REITs从各方开始合作到获批，历经43天，体现了极高的推进效率。而碧桂园去年12月20日才首次发布“BIG+碧家国际社区”，3年100万间长租公寓计划，今年2月2日，其租赁住房REITs就获得了深交所审议通过。而这三单创新长租公寓REITs高效的推进效率，离不开监管的有力支持。
（二）监管有力支持三单创新租赁住房REITs产品
1. 碧桂园租赁住房REITs
2018年2月2日，“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所审议通过，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。碧桂园租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品，同时也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。
监管方面的态度：
深圳证券交易所相关业务负责人表示，租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式，实现对自身租赁住房业务的有益支撑。证监会相关业务负责人表示，碧桂园在租赁住房领域的战略布局、与REITs工具结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性，下一步相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。
2. 旭辉领寓类REITs
2017年12月26日，国内首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了民企长租公寓资产证券化新篇章，本单产品得到了住建部、证监会等主管部门的关怀指导，也是对于中共中央政治局提出的2018年工作重心——“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的积极响应。
监管方面的态度：
住建部政策研究中心主任秦虹表示，发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构，降低融资成本，有效盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给。发展租赁市场，需要国有企业和民营企业等共同推动。长租公寓市场的金融创新和闭环的形成将有力的支持住房租赁运营机构向机构化、品牌化、市场化方向发展。
上海证券交易所相关业务负责人表示，上交所公司债券和资产证券化等创新产品在服务实体经济方面正发挥日益显著的积极作用。本单长租公寓权益型REITs的推进，是上交所积极响应国家政策，落实住建部、证监会主管部门部署，为优质住房租赁企业提供金融服务的重要举措。下一步，上交所将进一步加强市场服务和业务创新，并欢迎其他符合条件的住房租赁企业参考相关模式探索开展资产证券化融资，借助资本市场实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。
3. 保利租赁住房REITs
2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。
监管方面的态度：
上交所总经理黄红元表示保利租赁住房REITs是住房租赁市场的一个标志性事件，对楼市生态将产生深远影响，从而推动“房子是用来住的，不是用来炒的”发展趋势。其还特别指出，保利租赁住房REITs项目的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验，是上交所积极响应国家政策，助力住房租赁市场发展的重要举措。
黄红元表示，十九大报告强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，为住房市场的发展指明了方向。国务院办公厅制定发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的有关文件，住房城乡建设部、证监会等九个部委也专门制定了加快发展住房租赁市场的通知，明确提出了推进“REITs试点”的战略部署。
近几年来，社会各界特别关注住房租赁市场的发展。推进住房租赁市场发展，增加租赁住房的有效供给，离不开金融市场、资本市场的服务和支持。本单租赁住房REITs产品的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验。通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径，盘活存量房屋用于租赁市场，增加租赁住房的有效供给，从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场，也使相关企业能够充分利用社会的资源，合理控制成本，实现多方共赢。
租赁住房REITs，是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。
证监会债券部副处长闫云松表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。他认为，本单产品的推出正当其时，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。
（三）长租公寓市场：前景广阔、容量巨大
近年来国家政策对于租赁住房市场的加码可谓前所未有，租售并举、租购同权的巨大支持力度让长租公寓市场不断升温，REITs行业研究此前已对相关政策做了详尽解读（参见重磅报告丨2017年中国REITs发展总结和2018年展望），此处不再赘述。
根据国家统计局最新发布的数据，2017年末，我国城镇常住人口81347万人，比上年末增加2049万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为58.52％，比上年末提高1.17个百分点。而伴随着城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。
过去一年多，长租公寓在全国大爆发。截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间。在政府密集地出台鼓励住房租赁的政策之下，金融机构也大举进入，大力推出租房类融资产品。未来，伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量上或有下降，但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外，《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。长租公寓市场将呈现一定的区域性特点，需求主要集中于人口流入地，未来长租公寓的需求将进一步释放。因此，长租公寓前景广阔，容量巨大。除宏观政策环境利好长租公寓发展外，未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主，进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求，租赁市场的容量逾万亿。
（四）REITs市场：公募REITs放开指日可待
1. 公募REITs业务细则出台渐上日程
日前，在京召开的证监会系统2018年工作会议表示，研究出台公募REITs相关业务细则，支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。此前，已有消息称证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
而这三单租赁住房REITs的共性在于，都为公募REITs做了准备。保利租赁住房REITs的“储架发行”机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，率先成为示范。
发展中国REITs市场尤其是推出公募REITs，可以（1）盘活公共资产，激活地方投融资效率；（2）拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率；（3）推动养老金等投资于优质资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。还可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资，盘活存量资产，加快去库存进程，特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等，引导资金进入多元化的地产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益，而非短期的价值提升，引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。
2. REITs是构建多层次资本市场体系的重要支撑
REITs是对我国宏观经济、企业和个人 “三赢”的金融地产模式。REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性，有助于防范系统性金融风险，并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益，体现公平性与普惠性。REITs服务的对象，远远不局限于房地产开发企业，而是涵盖了各类持有商业地产、基础设施和其他不动产的企业、公司与金融机构。REITs能够服务于产业、物流、医疗、环保等板块，并能够为目前广泛开展的PPP模式提供更广泛的资金来源，有利于增加社会资本对重点项目领域的参与。
REITs可以协助落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险。中国已经迎来了“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一，作为高比例分红（90%以上）、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于金融体系供给侧改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。
3. 国内公募REITs市场可达12万亿，租赁住房REITs市场可达1.56亿
据北大光华管理学院REITs课题组预测，如果用REITs规模占GDP的比例，以及REITs规模占股票市值占比比例作为参照，REITs市场发展比较好的几个市场，包括美国、新加坡、香港和澳大利亚，取他们一个平均值或中位数。中国如果达到成熟市场的水平，标准化公募REITs市场规模将达到4万亿到12万亿。
当前阶段，REITs试点方式适宜选择比较成熟、相对优势的，包括租赁住房、成熟的商业物业，以及一些优质的基础设施项目作为试点。“租购并举”是建设房地产长效机制的一个重要理念。从目前的市场情况来看，城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产。
因此，长租公寓REITs非常适宜的公募REITs破冰切入点。美国以租赁住房作为标的REITs市值占总市值13%，简单测算下国内情况，以租赁住房为标的的REITs，市值规模至少会达到1.56万亿。
“这是千亿级别的战略性布局,随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场,销售转持有将给企业营运带来巨大挑战”，碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示，近年来碧桂园呈现出非常好的发展势头，公司于2017年9月取得国际权威评级机构惠誉给予的企业信用投资级评级，同年11月被纳入香港恒生指数成份股，皆反映了资本市场对碧桂园的充分肯定，和对公司发展前景的信心。再加之此次REITs获审通过，碧桂园将综合运用各类金融工具，构建租赁住房完整金融链条，保障租赁住房战略的顺利实施。
（一）响应中央“房住不炒”、体现民营地产公司社会责任感
碧桂园开展租赁住房REITs项目，是对中央“房住不炒”政策号召的积极响应，体现了民营地产公司的社会责任感、对其他房地产企业起到了良好的示范作用的同时，能够促进国内资本支持实体经济，助力“去库存、降杠杆”，为解决房企在住房租赁市场投入高、回收慢的难题提供宝贵实践经验，进一步引导房地产开发企业从“开发销售”的传统模式向“开发-运营”的新型模式过渡。
1. 构建轻资产运营模式的闭环
由于与售房相比，住房租赁存在着投资回报周期长、企业盈利压力大的问题。降低企业租赁住房的持有成本是发展住房租赁市场的重中之重。实行了租赁住房资产证券化，房地产企业就能走轻资产运营之路。
碧桂园租赁住房REITs对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。
2. 有效盘活碧桂园内部存量资产
除了碧桂园未来将形成的大量租赁住房资产外，现存资产中很多限售、限价、尾盘类型的资产均可以通过REITs工具进行有效盘活。特别地，在当前租赁住房政策风口下，底层资产中存在的各种现实问题，如尚未完成竣工备案、商改住审批沟通等，均有可能通过监管部门的积极协调予以解决。因此，现阶段尽快落地租赁住房REITs项目，将有助于碧桂园自身利益最大化的实现。
3. 提升碧桂园租赁品牌影响力
2017年12月20日，碧桂园正式对外发布了其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，拟将融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验，致力于为有梦想、爱拼搏的都市青年打造城市梦想充电站，力争三年内建设100万套长租公寓。未来，碧桂园将发挥自身规模优势，围绕中心城市，利用多元化土地储备，打造长租城市。
借助资本市场的声音，碧桂园在租赁住房领域的品牌影响力将快速扩大，从而助力碧桂园与各地政府及国有企业在该领域的后续深度合作。
（二）碧桂园租赁住房REITs产品简介
1. 产品要素
碧桂园租赁住房REITs产品总规模拟于深交所申请储架额度100亿元，其中第一期产品发行规模为24.18亿元。
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物业资产为北京九华山庄十区、北京九华山庄十五区、上海南翔玉宏、厦门云厝里、厦门国际海岸物业。均位于我国一二线城市，由碧桂园旗下的长租平台公司碧函进行整租并运营，并且碧桂园地产集团为整租方提供保证担保，底层物业现金流在整个产品存续期内非常稳定。
3. 交易结构
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本产品安排了物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖、优先级/次级资产支持证券分级、碧桂园地产集团出具评级下调收购承诺、差额支付承诺、优先级资产支持证券的开放退出及流动性支持以及碧桂园控股对碧桂园地产集团的增信义务提供维好承诺等多项增信措施全方位的保障产品安全。
本产品增信安排人为碧桂园地产集团，是中国领先的房地产开发商和运营商，经济规模实力雄厚，获得联合评级公司AAA主体长期信用评级。截至2017年6月末，碧桂园地产集团总资产规模超过5,000亿元。
5. 退出安排
发行公募REITs；增信安排人及指定主体收购优先级份额；增信安排人行使优先收购权收购底层资产（包括SPV股权和/或债权或底层物业资产）；市场化处置物业资产或项目公司股权。
对于该单产品，保利集团董事长徐念沙指出，租售并举已成为国家重要政策，各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，保利集团时刻不忘自身承担的社会责任与历史使命，积极响应政府号召，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性，深入促进房地产行业健康有序发展。保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊则表示，该项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，REITs将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。
在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。
保利地产相关负责人表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具，保利集团已搭建了专门的REITs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任保利住房租赁REITs项目联席总协调人，其优秀的资本运作能力为此单产品的顺利实施提供了有力保障。
（一）REITs是保利“一主两翼”业务布局的战略性资本工具
目前，保利地产已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局。保利地产将着力于以存量物业为基础，充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式，积极利用REITs实施战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。在此之前，保利地产已经成立资管中心，积极探索各类资产金融方案。
保利地产长期盈利能力保持稳定，毛利率保持在30%左右，净利率在10%左右。经历了近几年去杠杆、调财务过程后，公司开始加速拓展土地储备和销售规模，市占率不断提升。保利地产经过20余年的专业发展，公司形成了以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务布局。
布局金融领域对于房企来说有几个优势：（1）扩大融资渠道，解决自身融资难、成本高的问题；（2）房地产与金融业务结合之下，有助于房企探索多元化业务如养老、商业运营、物流等。
保利地产最早于2010年开始布局金融业务，主要布局了房地产基金业务。目前已经形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，通过地产与基金相结合，推动公司主业规模扩张及业绩增长。
（二）保利租赁住房REITs产品简介
2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。
保利租赁住房REITs产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。
1. 本单产品的创新效应和示范效果
该产品与其他类REITs产品类似，以专项计划间接持有的标的物业产生的现金流作为第一还款来源，增信措施包括资产支持证券的结构化分层、标的物业租金收入及权利维持费对优先级的超额覆盖、评级下调承诺、差额支付承诺、保证金安排、优先级资产支持证券退出的开放退出及流动性支持、项目公司股权和债权及标的物业的优先收购权及标的物业抵押等。
该项目开创了在类REITs产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式的先河。储架发行方式在银行间市场发行的信贷资产证券化项目中广泛应用，目前企业资产证券化产品也开始推广，“京东白条应收账款债权资产支持专项计划”等产品都采用了该发行方式。该等发行方式的特点是在专项计划申报阶段，不必确定具体的基础资产，仅对交易模式及计划文件进行审查；在交易所出具无异议函，确认产品期限及额度后，根据基础资产的形成情况、市场利率情形及原始权益人或融资方的资金需求较为灵活地选择发行时点，实现分期发行及备案。在当前的资产证券化制度框架下，“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有储架发行机制实现。
该产品的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验。租赁住房REITs，就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。
2. 本单产品的构造
该产品采用“专项计划+私募基金”的双SPV的模式。首先，通过设立私募投资基金，保利地产实缴基金出资100万元，认购取得全部基金份额。然后，专项计划于设立日受让全部基金份额，并实缴剩余基金出资16.69亿元，间接持有项目公司的股权、基于项目公司股东身份向项目公司发放委托贷款及向项目公司增资。
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本单产品采用的信用增级方式有：
（1）物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖；
（2）优先级和次级资产支持证券分级，优先级和次级的比例达到89.5%：10.5%；
（3）评级下调承诺，如果信用评级机构对优先级资产支持证券评级低于AA+级（含），保利集团将按照支付通知所列示的时间及金额在规定时间内偿付优先级资产支持证券持有人未分配的本金及预期收益的现金；
（4）物业资产抵押和保证金机制；
（5）保利集团提供差额支付承诺等。
旭辉领寓CEO张爱华则表示，近两年关于租赁市场如此密集的政策利好发布还是头一次，租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，将推动行业蓬勃发展。旭辉领寓本次REITs的发行，积极响应国家号召，符合“租购并举”的发展大势，促进住房回归居住本质；同时作为民企长租公寓储架式权益类的首单试水，对中国的住房租赁时代发展将产生深远的影响。
（一）长租公寓REITs助力旭辉领寓重资产发展
旭辉领寓类REITs的高效推出，一个重要原因在于旭辉领寓在租赁市场的提前布局。旭辉领寓是旭辉的房地产+业务板块，致力于构建全球租房生活服务平台；不同于其他租赁企业，旭辉领寓在创立伊始就根据租房场景细分，打造了博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓三大产品线。旭辉领寓成立一年就已完成了对全国一线、二线核心城市的布局规划，在上海、北京、深圳、广州等地管理规模超过1.5万间。
旭辉领寓类REITs实行“储架发行”机制，系根据旭辉领寓未来2年的重资产发展计划“量身定制”，在有效期内旭辉领寓可将符合入池标准的资产分批发行，实现了快速扩募，离真正的公募REITs仅有半步之遥。与保利依靠强主体兜底、新派仅为权益类相比，领寓是储架结构+权益型类REITs。其首期发行规模为2.5亿元，其中优先级1.5亿，权益级1亿，底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。
旭辉领寓此单类REITs，对旭辉而言，实现了重资产运作模式上可落地的闭环；对行业来说则创新性地为租赁住房资产证券化树立了标杆，将激励更多房企系长租公寓加速在重资产板块的布局和开拓，并引领房企系长租公寓发展方向。
（二）旭辉领寓类REITs产品简介
1. 交易结构
本单产品交易结构图如下：
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增信措施方面，包括为物业净租金超额对证券期间利息覆盖、物业处置收入对证券本金超额覆盖以及优先级/次级分层。
退出安排方面，最主要是为未来公募REITs退出作出准备：即在R-90前任一日（R日为专项计划设立之日其届满3年之日），（1）若具备公募REITs条件，提前退出；或（2）完成再融资安排实现优先级退出方案的准备工作。此外的退出安排是关于优先收购权的相关规定。
3. 物业资产情况
本专项计划的标的物业为上海浦江国际博乐诗服务公寓及上海浦江国际柚米国际社区。
博乐诗服务公寓于2013年竣工，2017年4月正式营业，为一幢地下一层、地上五层商业楼，位于上海闵行区浦江镇联航路，地铁8号线联航路站下，步行约5分钟即可到达酒店；距离梅赛德斯奔驰中心约20分钟车程，至迪士尼乐园约35分钟车程，出行便利。
柚米国际社区于2013年竣工，2017年正式开始营业，为一幢地下一层、地上四层商业楼。柚米国际社区内部配有4部电梯，此外还配有公共厨房、无人超市、公共休息区、健身房等。
4. 原始权益人及差额补足义务人介绍
（1）原始权益人-上海领昱
上海领昱公寓管理有限公司成立于2017年1月6日，注册资本10,000万人民币。上海领昱作为旭辉股份房地产+创新业务板块运营主体，致力于开拓长租公寓市场。
目前领昱运营上海浦江国际博乐诗服务公寓、上海浦江国际柚米国际社区、上海久亭纯真中心柚米国际社区、上海圆石滩独家精品酒店、上海浦电路柚米国际社区、上海宝样路菁社青年社区、杭州中豪七格博乐诗服务公寓、杭州中豪七格柚米国际社区、重庆紫都菁社青年社区等多个项目，主要分布于上海、重庆及杭州等地，2017年末总出租规模将达到2万间公寓。
其5年战略目标：国际化布局，运营管理规模达20万间，IPO上市。
（2）差额补足义务人——旭辉股份
旭辉集团股份有限公司（简称“旭辉股份”）成立于2000年8月15日，注册资本100,000万人民币。旭辉股份成立初始主要从事住宅地产的开发与销售，随着业务的快速发展，目前已形成了以住宅为主，商办、商业地产为辅的发展业态。在二十余年发展历程中，旭辉股份已进驻多个国内一二线城市，物业开发经验丰富。
旭辉股份房地产开发业务目前已实现全国化布局，项目分布在国内三大区域的十四个城市，包括长三角（上海、苏州、杭州、南京、镇江及嘉兴）、环渤海（北京、天津、沈阳及廊坊）以及中西部（重庆、长沙及武汉）。旭辉股份持续提高地区与产品的多元化水平，同时项目储备充足，城市布局合理，具备较为成熟的开发经验和资本运营能力
截至2017年6月30日，旭辉股份总资产812.28亿元，股东权益合计171.94亿元，2017年1-6月营业收入64.92亿元，净利润15.17亿元
根据公开资料显示，旭辉股份最新主体评级为AA+，评级展望稳定（新世纪评级，2017年6月29日）。
