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城市化进程中人口迁移的规律趋势，可分两个阶段，而目前中国正处于第二个阶段。
在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
这个理解，将对未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。
根据对美国日本人口流动的趋势研究，可以发现人口迁移呈两大阶段：
第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。
第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。
值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着，控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。
美国人口迁移
1910-2010年，美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中，美国人口郊区化和大都会区化态势明显。
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1.人口向郊区集聚明显：1910-1930年，美国市区人口比重提高约10个百分点，明显超过郊区人口比重增幅（7个百分点）。但之后，市区人口比重基本保持不变，而郊区人口比重从14%增至51%。
2.人口向大都市区集聚明显：1950-2010年，5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点，25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点，而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。
日本人口迁移
在日本城市化进程中，人口持续向都市区集聚。在1965年之前，各核心城市基本保持人口净迁入；之后，差异明显，人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。
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1.在1970年代日本经济增速换挡以前，除1944-1945年受战争影响外，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态，人口持续快速增长。
2.1973年后，东京圈人口继续保持净迁入状态，大阪圈人口基本处于净迁出状态，名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态。
在快速城市化进程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚；但2011以来，在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区，人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。
对照国际经验，中国正处于人口迁移的第二个阶段。
1985-1995年：主要迁入珠三角、沪苏、北京
1985-1990年省际净迁入规模最大的是广东，高达100.7万人。其他净迁入人口超过10万人的省（市、区）有5个省：北京（54万人）、上海（53万人）、辽宁（25万人）、天津（17万人）、江苏（17万人）。
广东、北京、上海的省际净迁入人口合计占比高达67.4%。
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1995-2010年：主要迁入珠三角、长三角、京津
1995-2000年，人口主要迁往珠三角、长三角、京津、新疆、福建等地区，浙江从之前的净迁出变为净迁入。
1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。
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2010-2015年：主要迁入一线城市和部分二线城市
2011年以来，中国经济逐渐进入新常态，东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级，中西部地区就近城镇化开始推进，这些事件意味着人口迁移可能会出现新的特点。
在省际层面，2010-2015年人口净迁入的第一集中地是京津地区，中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口大幅减少。
在城市层面，人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体放缓，且分化明显，但趋势未改。
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中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。
在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。
中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人口将继续大量进入城市；大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民；随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市。
由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样，三四线城市房价收入比较低，但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力。
除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下，地方政府垄断土地市场和用途管制，土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献，但也推高房价，如不改革，将使城镇化和高房价走向畸形，拉大收入差距，绑架政策。
大城市不是控制人口的问题，而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角，超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构，放弃人口总量调控目标，保持相对开放的人口迁徙政策，吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布，并促进职住平衡，严格控制中心城人口增长，推进新增人口向新城集聚，并积极在新城布局相应产业，包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通，大力提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。
