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当经济衰退的时候，交易的时钟就走起来了。
老A是一家专注存量商业地产项目收购的私募基金的合伙人，他说2018年于他们公司来说是个丰收年，不但低价收了几个新的资产，也实现了好几个存量资产的顺利退出。
老A认为，对于私募基金来说，今后两年好的存量商业资产的并购机会还是很大，尤其是困境资产和不良资产的收购，有一大部分是被高利贷“憋死”的，这类资产其实有很大的修复价值。
“那2019年你们还会继续收购项目吗？”面对提问，老A明显顿了一下，说可能会把精力更多地放在已收购资产的打磨上。
财大气粗的买家涌入
据CBRE世邦魏理仕统计数据显示，过去的一年，北京大宗物业交易总额超过510亿元，创下近年来的最高值，上海全年大宗交易量为1160亿元，和2017年基本持平。
但老A说，这只是面上统计数据，北京、上海两个城市2018年大宗物业的真实交易总额比CBRE的统计数据都高出一大截。
买家中，外资买家的占比明显上升。CBRE统计数据显示，北京大宗交易的买家中，外资占比由2017年的5%提升到了2018年的17%，安联保险、领展房产基金、AEW集团等外资机构在北京大宗物业市场均已部署投资；上海外资买家占比由2017年的约50%提升到了2018年的72%，黑石、凯德等一大批外资基金集聚上海滩。
除了占据融资成本优势的外资买家增多外，险资也成为国内存量商业地产收并购领域的强大竞争者，这与险资自2017年以来收缩海外项目投资有关。
“写字楼、酒店、长租公寓、物流地产、产业园这些领域，都是我们重点看的领域。”某保险公司不动产部门负责人表示，不但关注一二线核心商圈的成熟物业，也已经与合作伙伴共同投资了旧城改造及存量改造类项目。
此外，国内大宗物业交易市场还出现了一些新兴的主体，比如政府背景的资金方以及实体产业背景的资金方。
相比之下，老A所在的私募基金虽然有比较稳定的LP追随，但是显然在募资能力和投资规模上无法与外资买家和保险资金媲美。于老A来说，其优势不在于公开市场，而是利用信息优先获取的优势去挖掘“水面”之下的机会型资产。
2019投资机会：谨慎乐观
老B作为老A的同业，和老A一样，面对2019年存量商业地产的收并购机会，也持“谨慎乐观”的心态。
“去年我们其实看了大量的项目，但感觉可拿的优质的资产标的是在减少的。”老B说，一方面一些民营资本手里待出卖的项目是他们在2016、2017年高位拿到的，2018年出卖的价格并不低；另一方面，国有企业受制于国有资产转让必须走招拍挂的流程和体系，拿到市场上来出售的资产并不多。
老B认为，对房地产私募基金而言，最大的风险是市场的流动性风险，如果没有合适的收购价格，就要放慢自己的拿资产的节奏和安排。因为大宗交易的退出非常难，除了一线城市有外资接盘贡献一些流动性外，大部分二三四线城市是没有流动性的。
但老B也说，虽然募资难贯穿了整个2018年，但其实资管新规发布之后，导向打破刚兑，很多机构投资者包括开发商放开了股权合作共赢的心态。
比如在一个既包含写字楼又含酒店的综合性业态的地产项目中，擅长酒店运营管理的开发商，可以作为擅长写字楼运营管理的私募基金的LP投资人。老B说，2018年他遇到了多个这样的合作交易对手，也成为了他2018年在募集资金过程中遇到的利好。
另外，在房地产融资政策收紧的大环境下，监管也鼓励带股性的类REITs产品的发行，并且除了商业地产外，也鼓励向物流地产、养老地产等持有型物业类别拓展。
老A同时认为，去杠杆的融资政策正在经历修复的过程，银行归银行、股权投资归股权投资机构是未来所向，预计到2019年下半年或到2020年，商业银行体系可以恢复一大半的放款能力。虽然房地产新开发住宅类融资不会放松，但存量商业地产融资一定会越来越松。
“这样的话，对于像我们这样的并购基金来说，这一两年里头并购机会其实还是很大的。”老A说。
某产业集团不动产部门负责人老C附和老A道：我们全国自持的商业物业已经数百万方，自持的压力非常重，要轻资产化，轻重并举地往前推进，我们希望资金方能够陪我们共同成长，提供从项目拓展、运营、周转等全生命周期的融资。
老C说，他们原来更多说“投融管退”，但做到2018年发现银行贷款、信托等多种方式融资到遇到了瓶颈，就改成了“募投管退”。他认为，资金方往前移，和资产方做项目全生命周期投融资的闭环合作，而不仅仅是某一个节点的融资，才更加贴近企业需求。
同时，老C认为，本轮房地产调控打破了未来资产价格暴涨的想象，未来不动产资产的“时间溢价”属性降低，通过运营实力打造内容IP刺激不动产价值溢价，并通过REITs源源不断输入新鲜血液，是发展趋势。
这同时意味着，看一个存量商业地产资产能不能投，不能只关注它当期的财务报表好不好看，要看它实际的经营能力和盈利趋势，看未来有没有资产升值和租金递增的空间，否则会影响未来退出。
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