一位地产基金人眼中的2019和2020

更多 2019-12-30 17:53 阅读:5219 / 回复:0 楼主xiaocai

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支撑房地产的因素会变吗?
房地产投资短期看货币、调控政策,中期看市场供需,长期看人口、交通和产业。在中国,多种因素长期支撑房地产市场量与价。这些因素短期内很难发生根本性改变,构成了中国房地产长期持续发展的硬核逻辑。

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来源:章华主题演讲
 
农民集体建设土地和城镇建设用地,在出让价格上是否能同地同权同价?这个政府如果肯变,房地产逻辑会变。
 
政府财政收入里面,约有50-70%来自于土地及土地相关的税费,这是非常大的一个硬核。这个会不会变,或者能不能迅速变?
 
货币会不会大幅收紧?2018年末M2增速为8.1%,今年也是8%左右,稳健还是货币政策主基调,明年应该大于8.5%。这个因素可能变不了。
 
城镇化率每年平均增长1.2个百分点,这个会不会收?至少在城镇化率达到70之前应该还不会收,而现在城镇化率60%还不到。
 
人们追求美好生活,小房子变大房子,差房子变好房子,这种需求会不会变?应该也不会。
 
能取代房地产的行业有没有?租售并举,希望由买房变为租房,这个逻辑成不成立?现在其实大家都看的很明白。还有没有其他可以真正取代房地产的行业出现,我们还在观察。
 
上面支撑房地产市场量与价的这六个逻辑还没有变,所以这个行业还在。中国房地产行业结构性投资机会长期存在,依然主要体现为是住宅开发。其动能来自于三个方面,高品质美好住宅生活带来的改善,城镇化后半段带来的刚需,还有三大城市圈+部分优质城市带来的新增量。
 
当然还有不少转向型机会,但需要注意的是它们的成熟度各不相同,需区别对待。比较成熟的如城市级差物业改造,而长租公寓政策支持不足,工业、物流等各类主题地产只体现为个别机会,资产证券化则逻辑支撑不足。

地产基金视角下的房地产投资原则

1、 明确IRR(内部收益率)的前提和标准
2、 风险和收益兼顾、匹配
3、 三周期:顺周期、逆周期、跨周期;三要素:赛车、赛道、赛手
4、 四维原则:市场、成本、进度、杠杆
5、 五优把控:主体优、城市优、项目优、条件优、团队优

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地产基金视角下的的房地产投资策略
房企的盈利能力很重要,项目的优质程度是重要的盈利支撑。
※ 优选高盈利项目,看IRR、供需比、楼面价、配套、适销比
※ 优选合作伙伴,看ROE(净资产收益率)、进取型房企、龙头房企、分享精神
※ 优选主要城市,看三大城市圈+N、人口净流入、供需比、周期轮动、政策调控
※ 优渥交易条件,看收益可观、风险可控、交易结构、增信措施、退出机制
※ 优秀操盘团队,老板能力、项目经理、操盘能力、专业勤奋、团结稳定

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地产基金视角看地产王牌盈利密码:ROE

房地产企业核心不是规模,核心是ROE。
ROE=销售利润率 X 资产周转率 X 权益乘数
(ROE,即净资产收益率,指标反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。该指标越高,表明股东投入资金的收益越高。)
 
目前TOP50房企的ROE均值为22.9%,在此线之上者有碧桂园、融创、恒大、华夏幸福、万科和旭辉。
 
但要注意当前地产投资区域选择上的两个规避。一是向上规避政策严控区域,二是向下规避供需比过高区域,选择指标上应注重人口要素、市场分析、宏观经济和规划指标。

 地产基金与房企合作的两个“真”

至于地产基金与房企合作的条件,其实就是两个“真”字。
 
股权投资要真分享,要看长线,看组合,是战略合作,包括上市、共建平台、联合基金运作。夹层投资要有真信心,因为是浮动收益。
 
股权及夹层投资是回归本源。单纯依靠抵押、粗放式管理的债权投资方式终将成为过去,地产基金特有的股权投资、立体化、精细化专业管理将成为大势所趋。
 
迄今已有18家险资入股23家房企,百强房企对外合作超过20%。
 
求“真”为上,重要的是人和机制,因为人是高增长的底牌。
 
能“真”合作的房企长什么样?
√ 老板要有企业家精神、核心管理层要有战略能力;
√ 管理层要务实、坦诚、富有高度责任精神,敢于直面问题;
√ 有优秀项目经理,这是稀缺资源;
√ 最后,还要靠持续健康运作机制。

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