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面对住房租赁市场的政策红利，租赁住房证券化产品陆续获批面世，房地产企业、金融机构重视度空前，积极思考切入长租公寓产业链条的正确姿势，住房租赁市场正处在大发展的前夜。
一、住房租赁市场将快速腾飞
（一）政策端持续大力推进
1、政策定调利好频传
加快发展租赁住房市场离不开政策的大力支持。从2015年1月住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，正式拉开租赁住房市场改革的帷幕。时至今日，加快发展长期稳定的住房租赁市场，构建租购并举的住房制度已经确立。
在政策的大力推进下，租赁用地供应规模增幅明显。中原地产研究中心数据显示，2017年全国累计出让的租赁土地面积超过500万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。未来五年，北京、上海、广州三个一线城市租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。再加上年中13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，存量物业的盘活机会和被盘活的物业也显著增加，国家在供给侧正在多角度增加租赁住房供应，解决房源资产成本过高的缺陷，吸引金融资本和产业资本入局住房租赁市场。
（二）地产企业和金融机构重视度空前
1、地产企业重视空前
除了行业先行者，长租公寓领域的新进入者也势不可挡。比如华润置地，从2017年8月18日集团层面开会组建长租公寓项目部，至11月份的3个月时间内就拿到了15个项目，达到1.5万间租赁房源量规模。再比如碧桂园，2017年12月20日正式对外发布了其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，集团总裁莫斌宣布，计划到2020年,围绕一二线核心城市发展100万套长租公寓，同时研究利用鼓励农村集体建设用地发展租赁住房等政策建设长租城市。
目前在房地产细分行业，只有长租公寓是有政策红利的，开发商或主动或被动都需要进入长租公寓市场。从竞争优势来看，一方面，开发商独具天然优势，比如融资成本低、开发能力强、和地方政府的关系好，可以与政府平台公司合作运营资产；另一方面，开发商在多年的经营积累中有很多低效和无效的资产，比如三四层的底商、售楼处等，将这些低效、无效的资产改为长租公寓，盘活产生正向现金流，对公司是百利而无一害。预计接下来，更多的房企将加速进入长租公寓领域。
2、金融机构态度大转变
（1）银行全面进入租房领域
各商业银行不断加码进入长租公寓，多家银企达成战略合作，银行组团强势进军住房租赁市场，打造长租住宅的全链条金融服务。
最早进入长租公寓领域的信托公司是中航信托，以“股+债”和ABS的模式介入，不单单为魔方提供股权债权融资，也以租约为质押向公寓租户发放信托贷款，最后魔方公寓以单一资金信托的信托受益权作为基础资产发行资管计划完成退出，为后续信托机构进入长租公寓市场起了一定的示范作用。最重要的是，魔方、自如两单ABS和新派公寓、保利两单类REITs获批发行，打开了资本市场退出路径。在政策红利和退出路径极其明确的情况下，信托公司和地产基金们也看到了长租公寓产业链孕育的业务机会，介入态度积极。
二、租赁住房证券化产品
示范价值及发展前景
（一）三单证券化产品的示范价值
1、自如租房分期ABS
自如租房分期ABS专项计划是国内首单租住领域消费分期类资产证券化产品，在底层资产类别方面属国内首创;采用双SPV加循环放款的交易结构、在实现模式创新的同时，较好地保护了投资人利益;独特的底层资产属性和创新性的交易结构充分体现了承销商和监管机构的创新意识，对于未来住房租赁证券化产品发行产生积极影响。
2、新派公寓类REITs
从2017年10月11日拿到深交所无异议函,到11月3日发行成功,再到12月14日上市敲钟，新派公寓类REITs作为国内首单权益型公寓类REITs，打开了长租公寓境内资本市场的融资场景和退出通道，建立了新的盈利模式，把重资产的部分进行资产证券化，轻资产的部分继续做管理，形成闭环滚动发展模式。
保利租赁住房类REITs为监管部门解决租赁住房房源供给量的问题，打通规模化、专业化的租赁住房机构和公寓服务商之间的壁垒，扶持以管理服务为基础的企业快速发展，为金融机构、地产公司明确了退出路径。保利租赁住房类REITs首次采取储架、分期发行机制,并实现了公募REITs的扩募功能。其他成熟的资产只要符合储架申请框定的交易结构、资产入池标准、征信机制，就可以及时的发行不需拿函。这就相当于在类REITs这个既有的框架下，虽然有一个“天花板”，但实现了一个企业战略与金融工具相匹配的意义。
（二）租赁住房资产证券化发展前景
1、监管推进大方向，舞台广阔
从投资人和监管的角度考虑，未来资产证券化产品的需求会非常旺盛。对于投资人，资产证券化产品是一个兼具股和债、低风险、中高收益的产品；对监管部门来说，则是金融供给侧改革的强有力抓手，尤其是对于要建设和培育REITs市场的证监系统，优良的、风险控制措施妥当的住房租赁REITs一定是大力推进的方向。
2、用租赁住房敲开公募REITs的大门
类REITs和证券化发展了很多年，从2014年国内资本市场推出第一单类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”至今，公募REITs迟迟不能落地。业内判断，相对于其他资产，长租公寓作为具体业态，在政治逻辑和商业逻辑方面都更加成熟，是公募REITs制度非常好的破冰机会。
住房租赁市场产业链
（一）开发商如何开展租赁住房业务
长租公寓行业房企老兵都在加速扩展规模，新军中如华润置地这样的央企巨头以及碧桂园这样的民企龙头同样在快速占地盘。接下来预计会有更多的开发商进入长租公寓市场，但是除了有房源和资金的优势以及对住房租赁市场蓝海的认定外，对于具体怎么发展长租公寓业务，多数开发商依然一头雾水。
1、管理架构搭设
从几家房企长租公寓先行者的发展路线看，早期都是试水状态，并没有得到集团的大力支持，随着业务开展的越发成熟及国家租赁住房政策导向的明确，各家房企长租公寓板块在总部基本都成立了独立的业务平台，这样有利于外部资源的加速获取和集团内部存量资源的协调利用，迅速做大长租公寓板块，占领市场。
万科泊寓采取扁平化的管理方式，引用了合伙人制度，下属城市负责人均为合伙人，带领当地团队获取房源和管理公寓，集团管理层面放权，给予当地合伙人足够的发展空间，更像是内部创业。龙湖冠寓早期归属龙湖集团创新事业部（已更名为集团创新及产业发展部），各城市公司冠寓负责人在创新事业部下开展业务，2017年3月1日，龙湖在内部宣布冠寓公司按独立事业部制管理。旭辉集团领寓和石榴集团旗下的熊猫公寓业务是独立业务，掌舵人均自于外部，这意味着这两家开发商愿意让渡部分利益，以换取长租公寓业务的迅速发展。华润置地虽然还没有对外公布长租公寓品牌，但2017年8月份在总部设置了长租公寓项目部，各大区也设立了自己的长租公寓项目部。
2、轻重资产模式搭配
所谓重资产模式，即收购获得物业产权或长期使用权，并进行改造升级运营，这种模式资金需求量大，投资回报期长。而轻资产模式，即与业主方签订长租约（8～15年）的租赁方式，改造升级运营，对资金的需求相对较轻。
从房企的实践看，基本都是轻重并举，并且前期以轻资产模式为主，慢慢地加大重资产的比例。比如龙湖冠寓，在轻资产项目的获取上反应非常快，从拿项目到开业，周期大约维持在130天左右。龙湖冠寓宣布前期轻重比是8:2，后期将逐渐加大重资产持有份额至6:4。
这样做的好处是，前期先以轻资产模式试水，待管理体系磨合成熟，并有了一定的运营经验积累后，开始加大重资产的比例，前期不会占压太多资金，万一项目失败也只是集团体系外循环的个别项目，不会影响集团主业，而且随着自持租赁地块项目入市，各家房企采用重资产模式运营的公寓项目会自然增多。
3、开放式合作精神
相比创业系、酒店系等其他长租公寓派别，开发商系长租公寓具备资金来源和房源优势，但是在运营管理方面欠缺经验，而运营管理是公寓获取收益回报的关键。因此对于房企长租公寓后来者来说，与好的公寓运营商进行合作，是一种快速切入长租公寓领域的可行模式，只不过要让渡部分利益。
现在市场上也不乏单纯做轻资产管理模式输出的公寓运营企业，至于合作是挂运营商公寓品牌还是房企自创公寓品牌，房企角度当然希望是后者，就看双方能不能谈妥一个比较好的利益分成机制。
（二）各类金融机构切入机会
虽然政策环境和各参与主体的心态都非常积极，但长租公寓行业本身并非是暴利行业，品牌长租公寓无论是采用轻资产长租约模式还是重资产拿楼模式，都面临着前期资金沉淀巨大、现金流承压的问题。对于不同类型的金融机构来说，可以有不同的参与角度。
比如对于注重以债性思维投资的商业银行来讲，长租公寓租售比低意味着投资者现金流会比较差，不能指望在这类证券化产品中获得太大的收益。但是一旦投资延伸至消费端，比如建设银行大力开展的“按居贷”，相当于获得了数量可观的长期的优良个人信用贷，弥补了房地产调控期个人购房按揭贷业绩的下滑，于银行、政府、企业、租客来说也是多方共赢。
对于偏重于股性投资的不动产基金来说，公募REITs放开可期，如果合作方愿意让渡一部分股权，那么在房源持有期的租金收益率低并不是主要问题，可以着眼于未来在退出阶段合理的股权增值回报。
对于信托机构来说，相对银行资金来源成本高，目前无法投资长租公寓证券化产品，只是在长租公寓证券化产品中单纯作为通道,但信托公司还是可以探讨其他参与方式。比如在公寓前端的资产形成阶段，通过发放信托贷款给公寓公司以收购更多房源；再比如在中端的资产运营阶段，具有消费金融业务优势的信托公司，在长租公寓的消费业务环节上就可以率先切入。
四、住房租赁市场发展建议
（一）算投资账要与时俱进
无论政策东风怎么吹，大多数品牌公寓仍然算不过投资账。由于资产获取价格高，改造后租金提升幅度有限，公寓的运营收益覆盖不了融资成本。但是为了抢占地盘、扩大规模，在资本市场获取融资及品牌溢价，众多公寓品牌仍在跑马圈地负重前行。开发商系也是如此，以前并不愿意把可售的房源拿来做长租公寓，租金收入相对于销售收入而言是看不上的“毛毛雨”，也不愿意发证券化产品融资，因为大多时候证券化的成本会比银行借贷的成本高。但是现在租赁住房证券化是国家政策鼓励方向，公募REITs即将落地，开发商一方面可把闲置低效资产盘活做成租赁房，另一方面通过发REITs产品，因此前几年盈利与否不在业绩考核指标之内。
有业内人士预判，随着金融资本和各路产业资本的进入，长租公寓行业还会有一波大烧钱的时代。
但是“国家队”进场带来了盈利模式的差异。比如，银行进场解决了开发商自持地资金被长期占用问题，土地出让标配租赁住房用地，降低了资产端价格，提高了租售比，让金融资本入场成为可能。但这部分赛道主力选手是代表着“国家队”的地产央国企。对于民营房企和品牌公寓企业，前端获取低成本资产只是机会性事件，还是要在提升运营综合收益和资产证券化上下功夫。
另外，品牌公寓也可以寻求差异性发展机会，比如类似专做员工公寓的安歆公寓，据悉目前就很受各产业园区的欢迎。产业园区在产业升级转移过程中，企业层级提高同样伴随着员工住宿需求的提高，以及消费能力的提高。整合产业园区员工居住空间，形成的场景消费也让公寓运营综合收益可期。
于金融机构而言，长租公寓现金流比较差，按惯性就要找强主体做回购或者担保增信，或者有抵押物。但是众多的创业类公寓采用的是轻资产模式，主体征信比较弱，也没有持有型物业做抵押，这时算账方式和算账逻辑也要发生变化，从“公司贷”转换成“个贷”，从看资质、看主体、看增信，转变为看还款能力和意愿，看运营管理能力和风控能力。比如租客到期不交房租，就无法开锁入住，这也是公寓方的一种风控方式。
（二）加速顶层设计
1、土地利用性质问题
厂房和农民房（小产权）改造是当前长租公寓的主要房源，但也面临房源来源合法性问题。153号文[1]明确住房租赁国有企业可以将国有厂房改造为租赁住房，对于民营企业将老旧厂房改造为长租公寓没有相关规定。这使得厂房和农民房改造长租公寓面临着土地用途调整、规划审批与消防验收等法律风险，民营企业介入慎重，犹如“走钢丝”。
[1] 2017年7月18日，住建部会同发改委、证监会等八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，建房[2017]153号，简称“153号文”。
2、税收问题
2016年6月国务院办公厅出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确个人出租住房按1.5%缴纳增值税，而机构适用6%的增值税税率。再叠加房产税、企业所得税，机构出租房屋的整体税率在17%左右。同时品牌公寓拿房成本已高至租金的70%，这意味着公寓企业的利润被压得很薄。业内建议，应把公寓行业税收基数从全部的租金收入调整为租金差额。
3、消防法规问题
目前各地对长租公寓的消防验收标准不一，有的参照住宅，有的参照酒店，有的参照商务办公，还有的归为“出租屋”不用验收，应尽快出台专门针对长租公寓的全国性消防验收标准。
（三）做好资产是核心
需要注意的是，无论是前端资产的股性投资还是只是后端购买证券化产品，做好租赁住房资产是根本，有了好资产作为前提，才会有好的综合投资收益。5.39%的发行利率的自如租房分期ABS，堪比其他已被金融机构广泛认可的消费贷ABS产品，一个重要的原因就是强产品，拥有好的客群质量。保利住房租赁REITs的一个突出优势也是有资质优良的资产，资产可肥瘦搭配，但要亮点突出，整体均衡。
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