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中国楼市的宏观调控让房地产市场持续降温，渣打银行（中国）有限公司在土地、销售、房价、融资等主要方面进行了调研，采访了全国9个重要城市的40位地产公司高级经理，通过与1月份的调研结果相对比，其认为当前房地产行业全线疲软，开发商面临着至暗时刻，未来这一趋势可能会长时间持续。
整体来说，8月调研得出的渣打中国开发商信心指数（CDSI）由今年1月的49.1降至38.5，为自2010年调研启动以来最低水平，其中建设活动、住宅销售、房价、开发商融资和政策前景等方面全线疲软，且开发商对于地产政策放松的预期已下降，暗示未来楼市调控基本不会改变，除非新的机制出现，未来地产投资的增长也逐步放缓。
上半年房地产建设活动的放缓，尽管今年融资有限，贷款利率升至高位，但是上半年开发商拿地意愿依然保持稳健，主要为了后期储备土地。下半年房地产建设活动虽然会有一定程度的加快，但开发商情绪或普遍维持谨慎。从不同城市来看，一、二线城市过半数开发商预计下半年建设活动较上半年将复苏，而三线城市开发商对建设前景态度愈趋谨慎。
房价涨幅逐步放缓，但整体处于高位，房价子指数是中国开发商信心指数中唯一保持在50以上的子指数，表明上半年房价持续上升。全国住宅销售的乐观数据主要集中在二线城市，由于进城务工人员不断流入，而三线城市由于棚户区改造放缓导致住宅销售下降。
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土地
2018上半年地方政府趋于减少了土地供给。土地供给的减少也加剧了地价的上升，这种上升带有一定的区域性。二线城市地价上升，一线城市持稳，三线城市地价下降。与此同时，调研受访者表示当地同行拿地意愿较去年7月调研时减弱。土地市场趋于保持稳固。
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根据调研，近60%受访开发商未来6个月有拿地计划。拿地意愿的强劲主要为后期发展奠定基础，巩固土地储备。这些储备有利于在市场环境改善后增加住宅供给，且可在开发商融资受限时充当一项融资工具。也有部分开发商因为融资受限而表示未来6个月暂无拿地计划。
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住宅销售
在全国住宅销售上，大多数城市销售业绩均有下滑，部分开发商通过“价格优惠”等战略，一定程度上缓解了销售下行的压力。但是二线城市的受访者表示销售状况良好。销售的低迷也是的库存水平由此前的低水平小幅上升，未来会持续下降。
对于下半年的销售状况，60%的开发商受访者表示未来销售将会好转，高于今年1月调研的20%和47%。同样二线城市的销售预期更值得期待，由于当地政府试图吸引更多人才落户，新进城务工人员购房需求上升成为利好因素。但是三线城市状况不会改善，原因在于棚户区改造项目带来的安置需求下降和新进城务工人员购房需求较小。
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在购房需求结构方面，经过渣打银行的调研，首套房买家占购房总需求的39%，改善需求型买家占49%，投机性需求占12%。二线城市投机性需求略有上升，占当地市场总需求的15%。三线城市首套房买家占比最大，而一线城市改善需求型买家比例最大。
房价
虽然房地产行业全线疲软，但是房价依然坚挺，房价前景仍趋于上升。受到调研的开发商中，几乎没有人预计主营业务所在城市房价会进一步调整。90%的开发商预计下半年新开楼盘价格将持平或小幅上升，与今年1月调研结果相似（图表13）。
不同的城市涨幅不同。二线城市房价进一步上升的预期在受访开发商中最为普遍。调研结果显示，二线城市尚无开发商表示新房市场出现房价调整；一线城市和三线城市接近半数的开发商称价格调整幅度达10%；所有受访开发商中，43%称房价涨幅不超过20%；13%称涨幅超过20%。
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融资
2018年上半年，开发商融资难度进一步加大，银行贷款和非银信贷都更难获得。由于融资困难加剧、融资成本上升，开发商卖地或卖盘筹钱的现象更为普遍，渣打银行预计开发商融资环境趋紧或将影响到他们明年的投资活动。
银行贷款仍然是二、三线城市开发商最主要的融资形式，同时，他们也增加了其他融资渠道，比如信托贷款、民间借贷和发债融资。与6个月前相比，一线城市开发商更多地依赖自有资金和售房收入。超过一般的开放商表示获得银行贷款难度加大，71%的开发商表示获得非银行贷款融资的难度增加，上次调查时持此观点比例为46%。
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开发商融资成本继续升高，预计违约风险将增加，推迟供应商付款是比较常见的作法，一般不选择推迟向市政府付款。二、三线城市多数开发商称2018年上半年在所在地见到过违约实例，并预计下半年会出现更多。预计会出现更多银行贷款和非银贷款违约案例的开发商数量比例均有比1月份的调研结果均有增长。
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上半年二、三线城市的房贷政策进一步收紧，一线城市本已收紧的房贷政策没有变化，房贷利率继续上浮。当前首套房购房贷款基准贷款利率上浮10%-20%，二套房基准贷款利率上浮20%-40%。部分受访企业还表示，由于银行房贷额度有限，房贷审批程序时间延长。
总之，即使经济面临下行的压力，但是中国楼市政策并没有放松，本轮房地产严格管控并非逆周期举措，将会长时间坚持，直到新的机制出现。至于具体收紧措施，开发商普遍认为主要是收紧开发商贷款，其次为提高购房贷款利率和首付比例。
开发商还预计房地产市场将出台更多长效机制，这些长效机制将会对房地产市场中长期前景产生较大影响。这其中排在首位的是房产税，其次为预计加大保障房供应，发展房屋租赁市场和增加土地供应的可能性要小一些。（完）
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