中国即将告别买房暴富时代？
原文标题：《房地产，从创富工具到财务负担》
中国的经济发展进入“新常态”，过去显而易见的事情，今后未必一定还是如此。房地产在过去十几年的时间中，一直充当着整个中国社会创富的工具。这导致了全民普遍产生一种执念：只要继续投资、持有房地产，就肯定会带来高收益。
不过，如果我们从几个方面来捋一捋，就会发现：在未来的投资选项中，中国内地的房地产或许并不是一个旱涝保收的选项，相反，房产很可能成为一般家庭在资产上的一种“负担”，大多数人却对此浑然不知。
房产成为了一种“硬通货”
首先，我想说的是，未来依靠房地产持续创造财富的可能性已经不大。有一个众所周知的事情是，中国的房屋存量存在巨大的过剩，很多房子其实是空置的。但这个数字具体是多少？对不起，官方统计是查不到的。有第三方机构统计说，中国一共造出可供34亿人居住的房子，甚至有人说确切数字应该是60亿。
以中国14亿左右的人口来衡量，传说中空置房的数量略显夸张。并且，你一定会反问：当我们在城市里穿梭行走的时候，并没有发现传说中那么多的空置房。在人口稠密的大城市，房产不仅不过剩，反而非常的稀缺。在一线城市，高房价的背后似乎是有强大的需求支撑着的。
这个需求就是来自于中国最大的一种资源——人口分布的不均。据统计，从北方的京津城市群到粤港澳大湾区，中国七大城市群吸纳了全国总人口的43%，它们占据了中国名义GDP的63%、全国房地产总销售量的56%。过去四年间，62%的人口成长都发生在这七大城市群，这些地方也是土地利用最有效的地区，也是未来五到十年房地产增值最大的地区。
尤其对于北京、上海等城镇化率别达到87.9%和86.5%的超一线城市，以及城镇化率超过58.52%的13个省级行政单位而言，支撑房价不跌的人口增长因素是客观存在的。这些地方房价下跌概率很小，但还能有多少继续上涨的空间，恐怕还很难断言。
在北上广深居住的朋友近些年会有一个切身感受，那就是在主城区基本没有纯粹的“买房者”，几乎所有的房屋交易都发生在“换房者”之间。购房者往往也是房屋持有者，他们先卖掉自己之前价值较低的房产，然后再添加一部分现金换购价值更好的房产。
房子，在一二线城市几乎成为了一种用于交易的“硬通货”。在二手房市场，房子本身已经成为了一种用来交换的“货币”。据统计局数据，以2016年为例，全年中国一手房卖了11.7万亿，加上二手房交易，总量在17万亿左右，但是M2同年的新增量才15.5万亿，广义货币创造出的资金竟然还不足以支撑房产的交易。如此，“用砖头换砖头”似乎比“用钞票换砖头”更实际一些。
言下之意，房产货币化的趋势让大城市的房产市场成了有房者之间互相玩的一种游戏。之前没能及时“上车”的人，早已被这场金钱游戏排除在外。他们只能拿着手里不断贬值的现金进入三四线以下城市的地产市场投资。这些地方，房子越盖越多，人越来越少，房价上涨的速度永远赶不上大城市。
房产的金字塔其实并不稳固
随着一二线城市与其他地区地产价格的持续分化。在未来，一个在一线城市无房的外地人，凭借劳动创造的财富购买一线城市的房产，这几乎变得不可能。毕竟，撑得起高房价不跌的大城市只有屈指可数的几个，把它们放到全国三百多个地级以上城市当中，所占的比例是非常小的。
根据WIND资讯的数据，人均地区生产总值过十万的城市只有北京（11.8万）、上海（11.6万）和天津（11.5万），第四、五、六名分别是江苏（9.7万）、浙江（8.5万）以及广东和福建（7.4万）。其他大部分地区的人均生产值只有3万到5万的水平。地区间财富水平的差距也形成了各地楼市之间不可逾越的鸿沟，一线、二线、三四线之间泾渭分明，形成了地产的金字塔。
位于金字塔顶端的一线豪宅所有者在利用房地产套现后，有极大的可能是将资金汇到海外配置资产。位于财富金字塔下一级的人负责接盘，但接盘者并无足够现金，他只能再变卖自己的房产、添置部分现金后才有能力接盘上一层级的人抛售的楼盘。而接盘者抛售的楼盘又需要次一级的接盘者购买，他也不得不抛售手中的楼盘……人们疯狂“换房”的房产市场就像一个击鼓传花的游戏，音乐响起，随着资产链条一层层把房地产的风险从金字塔的顶层往下传递。
《大空头》电影剧照
从金字塔的“底座”来看，位于这一层的人已经没有不动产可以抛售，他们扛起这个巨大的底座的唯一方法就是依靠宽松的银行信贷。就如同《大空头》里边的房屋贷款者，他们并没有足以支撑其不动产的财富收入，只能通过银行信贷来购房。一旦银行因为潜在的风险而调整信贷政策，地产金字塔的基座这一层就会受到很大的影响。对于小城市的购房者而言，这种政策风险将会是引发系统性危机的最大潜在原因。稍有不慎，一个普通家庭的财富有可能因此毁于一旦。
去年以来，地产开发商在三四线地区举债拿地开发的事实，已是令人担忧的讯号，而今年地方政府大举发债融资，搞基建投资，也被认为是房地产业的“配套措施”。据《中国地方融资报告》统计，中国地方融资平台前三十强中，大部分经营的是房地产、建筑业、交通运输，以及电力热力等基础建设的行业。这些行业，一般都认为是对于拉动房价有直接作用。
普通人不明就里，拿钱购买地方债券，变相帮助地方政府搞新一轮的土地开发，自以为还可以复制十几年前“土地财政”的旧模式，依靠新增货币注入地产业来发财。但是，在“房住不炒”的政策背景和全球进入加息周期的金融背景下，复制地产旧模式的成功几率极低。中国这一轮的积极财政政策，最终将被证明是地方政府不得已的应急之策。羊毛出在羊身上，最后买单的，还是普通人。
房地产在家庭资产中的比例是“自杀性”的
对于那些处在这个财富金字塔顶端的人而言，看似“安全”的地产投资在未来也会带来诸多不确定因素。一二线的房产下跌空间虽小，但是购房者却要面临未来的各种针对房地产的税收问题。一二线家庭的财富，将很可能会因此遭受损失，日子并不会比三四线的购房者更好过。
2018年6月，全国已经开始启动了不动产登记资讯平台的全国联网。全国335个地市、2835个县区共三千多不动产办事大厅将同时进行这项工作。这个事情最大的作用，就是搞清楚一个在过去难倒爱因斯坦的问题：一个中国公民在境内到底有多少套房？
而此前，在去年5月，中央全面深化改革领导小组通过了《个人收入和财产资讯系统建设总体方案》，旨在针对高收入者和高价房产持有者。
实际上，从2007年以来，中国先后完成了银行账户联网、婚姻登记联网、企业股权联网、不动产登记联网等等一系列财富透明化的动作。财产资讯联网，最大的作用不仅是了解每个人的财富情况，而是要以此精确到个人的每一笔资产来收税。
假如你是收房产税的人，为了多收税，你当然希望对于征税对象的信息了解越多越好。此外，作为收税人的你会希望一二线的房价下跌吗？答案当然是不希望，因为房产税是根据房产的评估价值来按比例收取的。房价越高，税收得越多。这或许是一二线城市房价未来不会下跌的另一层原因。
有句话说得好：人生不可避免的两件事情就是税收和死亡。房产税的征收增加了持有的成本，而即使房产持有人出售房产，他也不可能完全逃避税收。房产税的法则不适用时，个人所得税的条款又会追上来。例如，我们在2018年6月的“个税修正案”里，也找到了针对“财产租赁所得”和“财产转让所得”征税的条文。也就是说，房产持有者横竖都逃不过税收。房屋价值越高，缴税越多。就所得税草案的条款来看，最高一档的税率为45%。
看来，房产的目标过大，造成房产持有者“鸭梨山大”，而由于中国人实在是多年买房成瘾，一时半会儿可能大家还戒不掉房地产的药瘾。
根据中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）最近发布的数据显示，中国家庭的房产在总资产中的比例高达69%，而美国仅为36%。不少中外的分析家和舆论都认为，这个比例几乎是“自杀性”的。从长期来看，就算业主在生前以各种方法掩盖自己的真实财产状况，但在身故之后，房地产作为个人最重要的一笔遗产，也无可避免会最终浮出水面，被征收遗产税。假如遗产继承者无能力缴税，房产也有可能面临被银行收回拍卖的可能……
简言之，房产曾是中国家庭创造财富的利器，但未来很可能变成一颗财富的地雷。成也房产败也房产，这就是财富的辩证法。
中国楼市从十年前野蛮生长的“增量掠夺”，已经走到现在金字塔式的“存量博弈”，未来的发展路径，大致会走向以税费为手段的“定量调整”。全国的房地产信息的联网，就是在完成“定量”的动作，而“调整”的动作，则很可能会通过个税、遗产税和房产税来完成。这些未来的财富风险，你想好怎么应对了吗？
中国几亿家庭的一颗大雷: 一半家庭零储蓄, 2/3资产是房地产!
今年6月，我国金融机构各项存款余额同比增长8.4%，这一数据可谓是近40年“谷底”。过去39年间，我国金融机构各项存款余额同比增速从未跌破9%。今年以来，1月至7月各项存款余额基本在170万亿元左右。
央行发布的4月份金融统计数据显示，4月新增存款5352亿元，从存款结构看，当月新增存款主要来自企业部门，住户存款则大降1.32万亿元，为历史单月最大降幅。西南财经大学发布的《中国家庭金融报告》显示，中国储蓄最多的10%家庭，拥有全部储蓄的75%；另外35%的家庭占了全部储蓄额的25%，他们被称为储蓄较多人群。而剩下55%的家庭，他们的储蓄额是0。也就是说，一半多的家庭实际上是零储蓄。
华人社会历来有重视储蓄、勤俭节约的传统。那么，中国一半以上家庭零储蓄意味着什么？居民手里的钱都跑去哪里了？近几年与居民低储蓄同时出现的，是家庭高杠杆，后者是造成前者的重要原因。那么，当居民高杠杆与低储蓄并存，这也是一种值得重视的金融风险。
近几年居民人均可支配收入增速有所放缓，是导致居民存款增速放缓的根本原因。上半年全国居民人均可支配收入实际增长6.6%，同比回落0.7个百分点。另外，除去互联网金融兴起、P2P网络贷款、消费升级等因素之外，房地产市场持续火爆是低储蓄的最大原因。
当前100城房价已保持连续11个月超过1.2万元的均价水平，房价上涨的城市数量是在增加的。简单做个平均，大概每月有70%比例的城市房价是上涨的。近几年，很多中小城市房价起来了，很多都是翻倍上涨。
房地产火爆的一个重要原因，是很多人将买房当做一种投资行为，当做一种增值保值的手段，而不屑于传统的银行储蓄。与2008-2015年房价波动周期相比，本轮房价上涨周期中，新进入购房者的购房目的已由满足刚性需求和改善性需求为主，向投资性需求为主发生根本性转变。投资型购房行为占到一半以上。
从更为直接的购房目的看，过去十年内，刚需型购房比例逐年下降，改善型购房比例稳步上升，投资型购房比例则快速上升，这一趋势在最近三年表现得尤为明显。投资型购房占比，今年一季度已达到50.3%，改善型购房占比也上升到17.8%。投资型购房行为占到一半以上的原因，是投资渠道狭窄，居民把房产当财富保值的首选目标。
在投资型购房行为兴盛的同时，居民住房个贷增长明显。据Wind数据统计，2018年上半年，26家上市银行的涉房贷款合计达25.52万亿元，较2017年年底的23.85万亿元增长了1.67万亿元，半年时间的增幅为7.02%。其中，26家上市银行对房地产公司类贷款余额为4.82万亿，增幅为8.25%；个人住房贷款余额为20.7万亿，增幅为7.52%。
银行半年报数据显示，国有大行房地产贷款投放规模仍居高不下，尤其是上半年三四线城市的个贷增长明显。建设银行上半年个人住房贷款余额45012.16亿元，较去年末增加2881.49亿元，增幅6.84%。
截至2017年5月，央行公布的境内居民住户存款总额为62.6万亿。虽然居民住户存款月月攀升，但更值得关注的一个现象是，境内居民人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿元。把境内居民的人民币存款减去住户的贷款后发现，中国人手里已经没有大量存款了，全国居民净存款仅剩26万亿。
有一个数据，现在对于居民来说，个人资产的三分之二左右是房地产；对于银行来说，直接和间接与房地产相关的贷款占据贷款比例的40%甚至更高。中国社科院此前发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》显示：截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。该报告还认为，中国家庭在金融机构的负债以消费性贷款为主，约占居民负债的2/3，大约是经营性贷款的2倍。而在消费性贷款中，以住房贷款为主的中长期贷款占八成左右。
由于投资渠道相对狭窄，许多家庭愿意承担高房贷，从而导致房价与收入差距不断扩大，而部分居民只能依靠更多的按揭贷款来购买房屋，客观上也推动了居民杠杆率的升高。因此网上流传月挣3万还过着月工资3000的生活，住在高档小区和别墅里吃榨菜。当高房贷与低储蓄并存，不得不引起警惕。美国2008年债务危机，就是因为它的居民开始负债。适当的债务率有助于经济的发展，但是较高的杠杆率和零储蓄，则意味着抵御风险的能力在下降，存在潜在的金融风险。
魏后凯：中国城镇化的天花板在哪里？
本文是中国社会科学院农村发展研究所所长魏后凯研究员在2018年IPP国际会议上的演讲速记稿。
改革开放40年来，中国大规模的快速城镇化促进了中国经济增长，促进了农村居民的减贫，对世界的城镇化作出了巨大的贡献。前段时间我做了一个测算，1995—2000年，按照联合国数据测算，中国新增加城镇人口占世界82.5%，如果按中国国家统计局的数据来测算，我们新增加的城镇人口占世界31.7%，也就是说世界城镇增加人口有三分之一是靠中国贡献的。
我们可以看到1996年中国城镇化30%，2011年50%。城镇化是一个S型的曲线，一般认为，30%到70%是一个城镇化快速推进的时间，50%是城镇化的一个转折点，30%到50%是加速，50%到70%是减速。2011年以后，中国城镇化已经进入减速时间，中国城镇化这种减速的态势在东部地区也是很明显的。从国家层面来看，2006—2010年中国城镇化平均每年提高1.39%， “十二五”下降到1.23%，2016年是1.25%，去年是1.17%。东部地区来看，这种减速的态势更加明显，“十一五”是1.58%，“十二五”下降到了1.01%。现在中西部地区城镇化率也越过50%的拐点，往后中西部地区的城镇化也会减速。
中国的城镇化为什么会减速？原因有四个方面。
第一，改革开放已经40年。随着中国城镇化快速推进，现在我们中国城镇化已经进入了减速阶段。根据我们的测算，大概在2033年左右中国城镇化率达到70%左右，刚才我们说30%到70%是快速推进，意味着从现在起到2033年，我们还有15年、16年城镇快速推进空间。
第二，我们的新发展理念。当前我们经济发展的环境已经发生了很多变化，现在中国政府提出五大发展理念，我们更加强调绿色、协调、共享发展，过去中国的快速城镇化是靠低成本、土地的低价格等。这样一种环境在新发展理念下不再存在，也就是说，未来在新发展理念下，中国城镇化发展速度可能不会太快。
第三，需求的变化。现在中国经济已经进入了新常态，我们由高速增长转变为中高速增长，我们要更加注重高质量的发展。增长速度放慢对城市就业的需求会带来影响，同时我们更加强调创新的驱动，我们劳动力在提高，很多企业都在提高资本有机构成，有些地方还在推动无人化，在这么一种情况下就会带来城镇化速度的减缓。
第四，农业转移人口市民化的成本。过去我们支付了这些成本，但是这一届政府高度重视市民化的问题，这可能也会影响城镇化的速度。我们这么一种态势，中国未来的城镇化重点将是全面提高城镇化的质量，将是要建立一个更高质量的城镇化。
我想我们这里可能做一个预测，2030年是68%左右，2033年是70%左右，那中国城镇化的“天花板”在哪儿？中国不可能像新加坡那样。我们预测中国城镇化的天花板在80%左右。根据我们的研究，大概到2050年前后，中国城镇化率将接近这个天花板，也就是说到2050年中国城镇化基本完成，城乡人口结构、城乡空间结构基本趋于稳定。
这些年来，中国外出农民工的增量在逐年下降，2001—2012年每年增加300多万，2012年我们平均每年新增外出农民工600万左右，2013年以后下降到每年平均只有70万，2015—2016年新增只有几十万，新增的外出农民工在不断下降。
过去农民进城的意愿高达到80%，但农民想要进城进不来。这些年来，中国政府加快户籍制度的改革，加快推进农业转移人口的市民化，我们中小城市的户籍制度基本上已经放开，只有北上广深才继续实施落户机制。2018年以后，农民市民化的意愿大幅度下降，只有50%左右。我们到浙江、珠三角发达地区调查，当地想要农村户口的人比想要城市户口的人还要多。
常年搬运水泥的农民工的双手，被磨得伤痕累累。
2014年以前，中国农业转移人口都是加速下降。2015年以后，农业转移人口转移的速度也在下降，我想主要有两个方面的原因。一是农业就业比重越来越低，现在是27%左右，学术界对这个数字有一定的高估。二是经济增长速度的放缓，城镇化的减速影响未来农业人口向城镇、农业就业向非农产业转移的速度。根据我们的研究，在2030年左右，农业就业比重大概会下降到12%，甚至有可能更低。
我们刚才讲到中国城镇化未来的一些趋势。未来怎么办，我想提五个方面的建议。第一，我们一直倡导科学合理的城镇化格局，这个格局就是城镇发展，大中小城市协调发展。科学合理的空间格局。我们要实行多中心网络开放的格局，我们也把这个写到《全国国土规划纲要》里面了。增加三级城市群，一个是珠三角、长三角、京津冀，还有一批国家级的城市群，还有区域级的城市群，还有网络开放格局，四横四纵。
第二，随着产业的分离和产业分工不断细化，未来中国会形成一批管理控制中心。我把这种管理控制中心分为三个层次，第一个层次是国际的管理控制中心，包括香港、上海、北京。第二个是区域的管理控制中心，包括广州、深圳、武汉、天津、大连、沈阳、西安、成都、重庆。第三个层次是省域的管理中心。
第三，严格化城乡的边界。未来三到五年，城市人口是71%到72%左右，我们乡村人口可能是30%以下，农业到2030年，农业就业人口可能会下降到12%，或者11%以下。要根据这么一种未来城乡格局，来对乡村进行规划。如果这一点不搞清楚，把人集中到城市中会造成巨大的浪费。现在我们的城市+建成区占国土空间的1%，按照主体功能区的规划，我们适合于工业化和城镇化的土地只有3%，意味着未来95%的陆地空间都是乡村地区。前一段时间有人提出全域城镇化，我认为这是不科学的概念。
第四，大幅度减少城乡收入差距。2009年以后城乡收入差距在慢慢减少，我们已经进入到城乡差距小的稳定时期了。要跟乡镇规划结合起来，假如到2030年基本实现农村农民现代化，城乡消费水平的差距有没有可能下降到1.3%到1.5%，甚至下降到1.2%？这个难度很大。我们如果实现了基本公共服务的精准化，就实现了农业农村的现代化。
第五，放开县改市。1997年我们冻结县改市以后，中国城市不但没有增加反而减少了，所以从去年开始，我们已经陆续推进“县改市”了。前些年我们进行了县市制度标准的治理，但现在没有公布。要加快农业转移人口市民化的进程。根据我们的测算，2012年的时候，市民化的程度只有40%左右，这些年来推进比较快，过去珠三角地区推进比较慢，乡镇政策城镇化率和户籍人口城镇化率，最近两年基本上是原地踏步，所以我想下一步加快推进农业专业人口的市民化，仍然是一项强制艰巨的任务，我们要做大量工作。
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中国的经济发展进入“新常态”，过去显而易见的事情，今后未必一定还是如此。房地产在过去十几年的时间中，一直充当着整个中国社会创富的工具。这导致了全民普遍产生一种执念：只要继续投资、持有房地产，就肯定会带来高收益。
不过，如果我们从几个方面来捋一捋，就会发现：在未来的投资选项中，中国内地的房地产或许并不是一个旱涝保收的选项，相反，房产很可能成为一般家庭在资产上的一种“负担”，大多数人却对此浑然不知。
房产成为了一种“硬通货”
首先，我想说的是，未来依靠房地产持续创造财富的可能性已经不大。有一个众所周知的事情是，中国的房屋存量存在巨大的过剩，很多房子其实是空置的。但这个数字具体是多少？对不起，官方统计是查不到的。有第三方机构统计说，中国一共造出可供34亿人居住的房子，甚至有人说确切数字应该是60亿。
以中国14亿左右的人口来衡量，传说中空置房的数量略显夸张。并且，你一定会反问：当我们在城市里穿梭行走的时候，并没有发现传说中那么多的空置房。在人口稠密的大城市，房产不仅不过剩，反而非常的稀缺。在一线城市，高房价的背后似乎是有强大的需求支撑着的。
这个需求就是来自于中国最大的一种资源——人口分布的不均。据统计，从北方的京津城市群到粤港澳大湾区，中国七大城市群吸纳了全国总人口的43%，它们占据了中国名义GDP的63%、全国房地产总销售量的56%。过去四年间，62%的人口成长都发生在这七大城市群，这些地方也是土地利用最有效的地区，也是未来五到十年房地产增值最大的地区。
尤其对于北京、上海等城镇化率别达到87.9%和86.5%的超一线城市，以及城镇化率超过58.52%的13个省级行政单位而言，支撑房价不跌的人口增长因素是客观存在的。这些地方房价下跌概率很小，但还能有多少继续上涨的空间，恐怕还很难断言。
在北上广深居住的朋友近些年会有一个切身感受，那就是在主城区基本没有纯粹的“买房者”，几乎所有的房屋交易都发生在“换房者”之间。购房者往往也是房屋持有者，他们先卖掉自己之前价值较低的房产，然后再添加一部分现金换购价值更好的房产。
房子，在一二线城市几乎成为了一种用于交易的“硬通货”。在二手房市场，房子本身已经成为了一种用来交换的“货币”。据统计局数据，以2016年为例，全年中国一手房卖了11.7万亿，加上二手房交易，总量在17万亿左右，但是M2同年的新增量才15.5万亿，广义货币创造出的资金竟然还不足以支撑房产的交易。如此，“用砖头换砖头”似乎比“用钞票换砖头”更实际一些。
言下之意，房产货币化的趋势让大城市的房产市场成了有房者之间互相玩的一种游戏。之前没能及时“上车”的人，早已被这场金钱游戏排除在外。他们只能拿着手里不断贬值的现金进入三四线以下城市的地产市场投资。这些地方，房子越盖越多，人越来越少，房价上涨的速度永远赶不上大城市。
房产的金字塔其实并不稳固
随着一二线城市与其他地区地产价格的持续分化。在未来，一个在一线城市无房的外地人，凭借劳动创造的财富购买一线城市的房产，这几乎变得不可能。毕竟，撑得起高房价不跌的大城市只有屈指可数的几个，把它们放到全国三百多个地级以上城市当中，所占的比例是非常小的。
根据WIND资讯的数据，人均地区生产总值过十万的城市只有北京（11.8万）、上海（11.6万）和天津（11.5万），第四、五、六名分别是江苏（9.7万）、浙江（8.5万）以及广东和福建（7.4万）。其他大部分地区的人均生产值只有3万到5万的水平。地区间财富水平的差距也形成了各地楼市之间不可逾越的鸿沟，一线、二线、三四线之间泾渭分明，形成了地产的金字塔。
位于金字塔顶端的一线豪宅所有者在利用房地产套现后，有极大的可能是将资金汇到海外配置资产。位于财富金字塔下一级的人负责接盘，但接盘者并无足够现金，他只能再变卖自己的房产、添置部分现金后才有能力接盘上一层级的人抛售的楼盘。而接盘者抛售的楼盘又需要次一级的接盘者购买，他也不得不抛售手中的楼盘……人们疯狂“换房”的房产市场就像一个击鼓传花的游戏，音乐响起，随着资产链条一层层把房地产的风险从金字塔的顶层往下传递。
图片：微信图片_20180910103607.jpg
从金字塔的“底座”来看，位于这一层的人已经没有不动产可以抛售，他们扛起这个巨大的底座的唯一方法就是依靠宽松的银行信贷。就如同《大空头》里边的房屋贷款者，他们并没有足以支撑其不动产的财富收入，只能通过银行信贷来购房。一旦银行因为潜在的风险而调整信贷政策，地产金字塔的基座这一层就会受到很大的影响。对于小城市的购房者而言，这种政策风险将会是引发系统性危机的最大潜在原因。稍有不慎，一个普通家庭的财富有可能因此毁于一旦。
去年以来，地产开发商在三四线地区举债拿地开发的事实，已是令人担忧的讯号，而今年地方政府大举发债融资，搞基建投资，也被认为是房地产业的“配套措施”。据《中国地方融资报告》统计，中国地方融资平台前三十强中，大部分经营的是房地产、建筑业、交通运输，以及电力热力等基础建设的行业。这些行业，一般都认为是对于拉动房价有直接作用。
普通人不明就里，拿钱购买地方债券，变相帮助地方政府搞新一轮的土地开发，自以为还可以复制十几年前“土地财政”的旧模式，依靠新增货币注入地产业来发财。但是，在“房住不炒”的政策背景和全球进入加息周期的金融背景下，复制地产旧模式的成功几率极低。中国这一轮的积极财政政策，最终将被证明是地方政府不得已的应急之策。羊毛出在羊身上，最后买单的，还是普通人。
房地产在家庭资产中的比例是“自杀性”的
对于那些处在这个财富金字塔顶端的人而言，看似“安全”的地产投资在未来也会带来诸多不确定因素。一二线的房产下跌空间虽小，但是购房者却要面临未来的各种针对房地产的税收问题。一二线家庭的财富，将很可能会因此遭受损失，日子并不会比三四线的购房者更好过。
2018年6月，全国已经开始启动了不动产登记资讯平台的全国联网。全国335个地市、2835个县区共三千多不动产办事大厅将同时进行这项工作。这个事情最大的作用，就是搞清楚一个在过去难倒爱因斯坦的问题：一个中国公民在境内到底有多少套房？
而此前，在去年5月，中央全面深化改革领导小组通过了《个人收入和财产资讯系统建设总体方案》，旨在针对高收入者和高价房产持有者。
实际上，从2007年以来，中国先后完成了银行账户联网、婚姻登记联网、企业股权联网、不动产登记联网等等一系列财富透明化的动作。财产资讯联网，最大的作用不仅是了解每个人的财富情况，而是要以此精确到个人的每一笔资产来收税。
假如你是收房产税的人，为了多收税，你当然希望对于征税对象的信息了解越多越好。此外，作为收税人的你会希望一二线的房价下跌吗？答案当然是不希望，因为房产税是根据房产的评估价值来按比例收取的。房价越高，税收得越多。这或许是一二线城市房价未来不会下跌的另一层原因。
有句话说得好：人生不可避免的两件事情就是税收和死亡。房产税的征收增加了持有的成本，而即使房产持有人出售房产，他也不可能完全逃避税收。房产税的法则不适用时，个人所得税的条款又会追上来。例如，我们在2018年6月的“个税修正案”里，也找到了针对“财产租赁所得”和“财产转让所得”征税的条文。也就是说，房产持有者横竖都逃不过税收。房屋价值越高，缴税越多。就所得税草案的条款来看，最高一档的税率为45%。
看来，房产的目标过大，造成房产持有者“鸭梨山大”，而由于中国人实在是多年买房成瘾，一时半会儿可能大家还戒不掉房地产的药瘾。
根据中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）最近发布的数据显示，中国家庭的房产在总资产中的比例高达69%，而美国仅为36%。不少中外的分析家和舆论都认为，这个比例几乎是“自杀性”的。从长期来看，就算业主在生前以各种方法掩盖自己的真实财产状况，但在身故之后，房地产作为个人最重要的一笔遗产，也无可避免会最终浮出水面，被征收遗产税。假如遗产继承者无能力缴税，房产也有可能面临被银行收回拍卖的可能……
简言之，房产曾是中国家庭创造财富的利器，但未来很可能变成一颗财富的地雷。成也房产败也房产，这就是财富的辩证法。
中国楼市从十年前野蛮生长的“增量掠夺”，已经走到现在金字塔式的“存量博弈”，未来的发展路径，大致会走向以税费为手段的“定量调整”。全国的房地产信息的联网，就是在完成“定量”的动作，而“调整”的动作，则很可能会通过个税、遗产税和房产税来完成。这些未来的财富风险，你想好怎么应对了吗？
中国几亿家庭的一颗大雷: 一半家庭零储蓄, 2/3资产是房地产!
今年6月，我国金融机构各项存款余额同比增长8.4%，这一数据可谓是近40年“谷底”。过去39年间，我国金融机构各项存款余额同比增速从未跌破9%。今年以来，1月至7月各项存款余额基本在170万亿元左右。
央行发布的4月份金融统计数据显示，4月新增存款5352亿元，从存款结构看，当月新增存款主要来自企业部门，住户存款则大降1.32万亿元，为历史单月最大降幅。西南财经大学发布的《中国家庭金融报告》显示，中国储蓄最多的10%家庭，拥有全部储蓄的75%；另外35%的家庭占了全部储蓄额的25%，他们被称为储蓄较多人群。而剩下55%的家庭，他们的储蓄额是0。也就是说，一半多的家庭实际上是零储蓄。
华人社会历来有重视储蓄、勤俭节约的传统。那么，中国一半以上家庭零储蓄意味着什么？居民手里的钱都跑去哪里了？近几年与居民低储蓄同时出现的，是家庭高杠杆，后者是造成前者的重要原因。那么，当居民高杠杆与低储蓄并存，这也是一种值得重视的金融风险。
近几年居民人均可支配收入增速有所放缓，是导致居民存款增速放缓的根本原因。上半年全国居民人均可支配收入实际增长6.6%，同比回落0.7个百分点。另外，除去互联网金融兴起、P2P网络贷款、消费升级等因素之外，房地产市场持续火爆是低储蓄的最大原因。
当前100城房价已保持连续11个月超过1.2万元的均价水平，房价上涨的城市数量是在增加的。简单做个平均，大概每月有70%比例的城市房价是上涨的。近几年，很多中小城市房价起来了，很多都是翻倍上涨。
房地产火爆的一个重要原因，是很多人将买房当做一种投资行为，当做一种增值保值的手段，而不屑于传统的银行储蓄。与2008-2015年房价波动周期相比，本轮房价上涨周期中，新进入购房者的购房目的已由满足刚性需求和改善性需求为主，向投资性需求为主发生根本性转变。投资型购房行为占到一半以上。
从更为直接的购房目的看，过去十年内，刚需型购房比例逐年下降，改善型购房比例稳步上升，投资型购房比例则快速上升，这一趋势在最近三年表现得尤为明显。投资型购房占比，今年一季度已达到50.3%，改善型购房占比也上升到17.8%。投资型购房行为占到一半以上的原因，是投资渠道狭窄，居民把房产当财富保值的首选目标。
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银行半年报数据显示，国有大行房地产贷款投放规模仍居高不下，尤其是上半年三四线城市的个贷增长明显。建设银行上半年个人住房贷款余额45012.16亿元，较去年末增加2881.49亿元，增幅6.84%。
截至2017年5月，央行公布的境内居民住户存款总额为62.6万亿。虽然居民住户存款月月攀升，但更值得关注的一个现象是，境内居民人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿元。把境内居民的人民币存款减去住户的贷款后发现，中国人手里已经没有大量存款了，全国居民净存款仅剩26万亿。
有一个数据，现在对于居民来说，个人资产的三分之二左右是房地产；对于银行来说，直接和间接与房地产相关的贷款占据贷款比例的40%甚至更高。中国社科院此前发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》显示：截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。该报告还认为，中国家庭在金融机构的负债以消费性贷款为主，约占居民负债的2/3，大约是经营性贷款的2倍。而在消费性贷款中，以住房贷款为主的中长期贷款占八成左右。
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魏后凯：中国城镇化的天花板在哪里？
本文是中国社会科学院农村发展研究所所长魏后凯研究员在2018年IPP国际会议上的演讲速记稿。
改革开放40年来，中国大规模的快速城镇化促进了中国经济增长，促进了农村居民的减贫，对世界的城镇化作出了巨大的贡献。前段时间我做了一个测算，1995—2000年，按照联合国数据测算，中国新增加城镇人口占世界82.5%，如果按中国国家统计局的数据来测算，我们新增加的城镇人口占世界31.7%，也就是说世界城镇增加人口有三分之一是靠中国贡献的。
我们可以看到1996年中国城镇化30%，2011年50%。城镇化是一个S型的曲线，一般认为，30%到70%是一个城镇化快速推进的时间，50%是城镇化的一个转折点，30%到50%是加速，50%到70%是减速。2011年以后，中国城镇化已经进入减速时间，中国城镇化这种减速的态势在东部地区也是很明显的。从国家层面来看，2006—2010年中国城镇化平均每年提高1.39%， “十二五”下降到1.23%，2016年是1.25%，去年是1.17%。东部地区来看，这种减速的态势更加明显，“十一五”是1.58%，“十二五”下降到了1.01%。现在中西部地区城镇化率也越过50%的拐点，往后中西部地区的城镇化也会减速。
中国的城镇化为什么会减速？原因有四个方面。
第一，改革开放已经40年。随着中国城镇化快速推进，现在我们中国城镇化已经进入了减速阶段。根据我们的测算，大概在2033年左右中国城镇化率达到70%左右，刚才我们说30%到70%是快速推进，意味着从现在起到2033年，我们还有15年、16年城镇快速推进空间。
第二，我们的新发展理念。当前我们经济发展的环境已经发生了很多变化，现在中国政府提出五大发展理念，我们更加强调绿色、协调、共享发展，过去中国的快速城镇化是靠低成本、土地的低价格等。这样一种环境在新发展理念下不再存在，也就是说，未来在新发展理念下，中国城镇化发展速度可能不会太快。
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第四，农业转移人口市民化的成本。过去我们支付了这些成本，但是这一届政府高度重视市民化的问题，这可能也会影响城镇化的速度。我们这么一种态势，中国未来的城镇化重点将是全面提高城镇化的质量，将是要建立一个更高质量的城镇化。
我想我们这里可能做一个预测，2030年是68%左右，2033年是70%左右，那中国城镇化的“天花板”在哪儿？中国不可能像新加坡那样。我们预测中国城镇化的天花板在80%左右。根据我们的研究，大概到2050年前后，中国城镇化率将接近这个天花板，也就是说到2050年中国城镇化基本完成，城乡人口结构、城乡空间结构基本趋于稳定。
这些年来，中国外出农民工的增量在逐年下降，2001—2012年每年增加300多万，2012年我们平均每年新增外出农民工600万左右，2013年以后下降到每年平均只有70万，2015—2016年新增只有几十万，新增的外出农民工在不断下降。
过去农民进城的意愿高达到80%，但农民想要进城进不来。这些年来，中国政府加快户籍制度的改革，加快推进农业转移人口的市民化，我们中小城市的户籍制度基本上已经放开，只有北上广深才继续实施落户机制。2018年以后，农民市民化的意愿大幅度下降，只有50%左右。我们到浙江、珠三角发达地区调查，当地想要农村户口的人比想要城市户口的人还要多。
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2014年以前，中国农业转移人口都是加速下降。2015年以后，农业转移人口转移的速度也在下降，我想主要有两个方面的原因。一是农业就业比重越来越低，现在是27%左右，学术界对这个数字有一定的高估。二是经济增长速度的放缓，城镇化的减速影响未来农业人口向城镇、农业就业向非农产业转移的速度。根据我们的研究，在2030年左右，农业就业比重大概会下降到12%，甚至有可能更低。
我们刚才讲到中国城镇化未来的一些趋势。未来怎么办，我想提五个方面的建议。第一，我们一直倡导科学合理的城镇化格局，这个格局就是城镇发展，大中小城市协调发展。科学合理的空间格局。我们要实行多中心网络开放的格局，我们也把这个写到《全国国土规划纲要》里面了。增加三级城市群，一个是珠三角、长三角、京津冀，还有一批国家级的城市群，还有区域级的城市群，还有网络开放格局，四横四纵。
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第三，严格化城乡的边界。未来三到五年，城市人口是71%到72%左右，我们乡村人口可能是30%以下，农业到2030年，农业就业人口可能会下降到12%，或者11%以下。要根据这么一种未来城乡格局，来对乡村进行规划。如果这一点不搞清楚，把人集中到城市中会造成巨大的浪费。现在我们的城市+建成区占国土空间的1%，按照主体功能区的规划，我们适合于工业化和城镇化的土地只有3%，意味着未来95%的陆地空间都是乡村地区。前一段时间有人提出全域城镇化，我认为这是不科学的概念。
第四，大幅度减少城乡收入差距。2009年以后城乡收入差距在慢慢减少，我们已经进入到城乡差距小的稳定时期了。要跟乡镇规划结合起来，假如到2030年基本实现农村农民现代化，城乡消费水平的差距有没有可能下降到1.3%到1.5%，甚至下降到1.2%？这个难度很大。我们如果实现了基本公共服务的精准化，就实现了农业农村的现代化。
第五，放开县改市。1997年我们冻结县改市以后，中国城市不但没有增加反而减少了，所以从去年开始，我们已经陆续推进“县改市”了。前些年我们进行了县市制度标准的治理，但现在没有公布。要加快农业转移人口市民化的进程。根据我们的测算，2012年的时候，市民化的程度只有40%左右，这些年来推进比较快，过去珠三角地区推进比较慢，乡镇政策城镇化率和户籍人口城镇化率，最近两年基本上是原地踏步，所以我想下一步加快推进农业专业人口的市民化，仍然是一项强制艰巨的任务，我们要做大量工作。
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